Dans un mandat immobilier les deux parties au contrat ont des obligations réciproques et il n'est pas possible de casser le mandat sous peine d'être considérer comme une violation du contrat.

Ainsi le mandant qu'est le propriétaire du bien à vendre a des obligations envers le mandataire. Les obligations du vendeur varient en fonction du contenu du mandat immobilier. Certains mandats imposent plus d'obligations à la charge du vendeur que d'autres.

Conséquences de la violation de l'obligation d'exclusivité

D'une part, il est possible que le mandat immobilier prévoit une clause pénale. Une clause pénale est imposée au vendeur de payer une somme d'argent en cas de violation d'une des obligations du mandat. Le jeu de cette clause pénale n'est pas subordonné à la vente du bien. Le simple fait d'avoir contracté avec une autre agence immobilière peut provoquer son application (Cass. civ. 1re du 02/10/2013, n° 12-22.343).

D'autre part, l'agent immobilier peut engager contre vous une action en responsabilité contractuelle. C'est le cas quand le mandataire a signé un mandat avec une autre agence. Ou encore s'il a tenté de vendre son bien par lui-même. Alors l'agence immobilière ayant l'exclusivité peut demander des dommages et intérêts. Ces derniers peuvent monter au moins jusqu'à la valeur de la commission qu'aurait obtenu l'agence en cas de vente.

La loi du 1er avril 2017 favorise désormais la transparence et oblige notamment à faire apparaitre sur les annonces immobilières des informations plus claires à destination des consommateurs.

Les mandats qui imposent le plus d'obligations au vendeur

Il existe 4 types de mandats immobiliers de vente. Le mandat de vente simple est celui qui laisse le plus de liberté au vendeur. Il peut vendre le bien soit par ses propres moyens soit avec l'aide d'une autre agence immobilière.

À l'inverse, le mandat de vente exclusif est celui qui impose le plus d'obligations au vendeur. Ce mandat lui interdit de vendre son bien par lui-même. Il ne peut pas non plus conclure de mandat de vente avec une autre agence immobilière. Ces obligations doivent être respectées pendant toute la durée du mandat immobilier.

À l'inverse, le mandat de vente exclusif est celui qui impose le plus d'obligations au vendeur. Ce mandat lui interdit de vendre son bien par lui-même. Il ne peut pas non plus conclure de mandat de vente avec une autre agence immobilière. Ces obligations doivent être respectées pendant toute la durée du mandat immobilier.

Un décret publié au Journal officiel le 26 juin 2015 précise que « Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. »