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Quels sont les mandats qui imposent le plus d'obligations au vendeur ?

Il existe 4 types de mandats immobiliers de vente. Le mandat de vente simple est celui qui laisse le plus de liberté au vendeur. Il peut vendre le bien soit par ses propres moyens soit avec l'aide d'une autre agence immobilière. À l'inverse, le mandat de vente exclusif est celui qui impose le plus d'obligations au vendeur. Ce mandat lui interdit de vendre son bien par lui-même. Il ne peut pas non plus conclure de mandat de vente avec une autre agence immobilière. Ces obligations doivent être respectées pendant toute la durée du mandat immobilier.

Quelles conséquences de la violation de l'obligation d'exclusivité par le vendeur ?

D'une part, il est possible que le mandat immobilier prévoit une clause pénale. Une clause pénale est imposée au vendeur de payer une somme d'argent en cas de violation d'une des obligations du mandat. Le jeu de cette clause pénale n'est pas subordonné à la vente du bien. Le simple fait d'avoir contracté avec une autre agence immobilière peut provoquer son application (Cass. civ. 1re du 02/10/2013, n° 12-22.343).

D'autre part, l'agent immobilier peut engager contre vous une action en responsabilité contractuelle. C'est le cas quand le mandataire a signé un mandat avec une autre agence. Ou encore s'il a tenté de vendre son bien par lui-même. Alors l'agence immobilière ayant l'exclusivité peut demander des dommages et intérêts. Ces derniers peuvent monter au moins jusqu'à la valeur de la commission qu'aurait obtenu l'agence en cas de vente.

La violation de l'exclusivité n'est pas la source de dommages et intérêts découlant de la violation d'un mandat exclusif

Il existe dans un mandat immobilier exclusif ou même simple, le vendeur a des obligations diverses. La violation de chacune d'entre elles peut amener à l'allocation par le juge de dommages et intérêts à l'agence immobilière. Par exemple le fait de ne pas rendre le bien disponible aux visites des acheteurs. Ou encore à la prise de photographies. Ces refus peuvent être interprétés comme une volonté de vouloir faire échouer la vente immobilière.

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