Quels sont mes choix pour une donation ?

Vous envisagez d'offrir un appartement ou une maison à vos proches ? Assurez-vous avant toutes démarches de comprendre les implications financières.

Avant de donner un bien immobilier à vos enfants, assurez-vous de bien comprendre les règles et les coûts financiers impliqués. Car un geste généreux peut se transformer en un gout amer.

Il peut y avoir un certain nombre de raisons pour lesquelles vous souhaitez donner de votre vivant une propriété. Il peut s'agir d'une résidence secondaire non utilisée ou encore aider les enfants à se lancer dans la vie en augmentant leur pouvoir d'achat. Mais aussi il peut également faire partie de votre planification successorale, dans le but de réduire le montant des droits de succession dont vous êtes redevable à long terme.  

La bonne nouvelle est que les règles stipulent que vous pouvez donner un bien immobilier à vos enfants et même si vous y vivez actuellement. Mais il y a des coûts potentiels, et il est important de comprendre leur montant.

L'impact de la donation sur les droits de succession

L'optimisation de la transmission des biens à ses descendants est un objectif patrimonial pour de nombreux épargnants. Il s'agit à la fois de protéger ses proches (conjoint, partenaire, enfants), d'éviter les querelles de famille (entre frères et sœurs), ou tout du moins de les limiter, et bien sûr de réduire au maximum les montants des droits successoraux. Une transmission réussie commence par un inventaire de l'actif et du passif successoral. Plus le patrimoine est élevé, plus les solutions à mettre en place seront complexes.

Si vous vivez dans la propriété

Dans ce cas, le don d'une propriété est considéré comme un « cadeau avec réservation de prestations ». Cela signifie que vous conservez le droit de bénéficier de la propriété, c'est-à-dire. Y vivre et il fera partie de votre succession au décès. C'est même si vous vivez plus de sept années après avoir offert la propriété à vos enfants.

Vous pourrez peut-être contourner cette règle en payant un loyer à vos enfants si vous souhaitez retirer votre propriété de votre succession. Mais il est important de consulter un professionnel, car les règles peuvent être compliquées.

Enfreindre d'autres règles

Si vous donnez une propriété à vos enfants, l'État peut considérer cela comme une « privation délibérée de biens » ou, en d'autres termes, une manière d'éviter de payer les frais de foyer de soins potentiels.

Le Trésor Public peut penser que vous essayez de cacher la richesse immobilisée d'un bien immobilier pour éviter de payer plus tard, car la responsabilité de payer dépend de la valeur de vos parts.

Dans ce cas, le transfert de propriété peut être annulé et vous constatez que la propriété est de retour à votre nom.

A savoir avant de faire une donation…

Vous ne serez plus le propriétaire légal de la propriété si vous la cédez à vos enfants.

Il peut y avoir des problèmes dans le temps, et il est possible de regretter la décision, ou s'il y a un différend familial sans pourvoir revenir en arrière.

En théorie, vos propres enfants pourraient vous demander de quitter la maison s'ils souhaitent louer ou vendre la propriété. Bien sûr, il ne faut pas penser au pire.

De plus, si l'enfant est marié et qu'il y a eu une signature de donation d'une maison et qu'il divorce ensuite, gardez à l'esprit que son ex pourrait avoir une réclamation légitime sur la propriété.

Il existe de nombreux scénarios que vous voudrez peut-être prendre en compte dans votre prise de décision, avant de céder une propriété.

Demandez conseil à un professionnel avant de donner une propriété à des enfants ou à toute autre personne, y compris sur les taxes et autres problèmes financiers pouvant en découler.

Créer une société civile immobilière

Lors d'une donation, la solution consiste à transférer la propriété d'un ou de plusieurs biens immobiliers vers une société civile immobilière (SCI). Le bien se retrouve dématérialisé en parts de société. Avantage : il est plus aisé de diviser des parts sociales qu'une maison ! Ainsi, au fil des ans, il est possible donner vos parts gratuitement à votre progéniture, dans la limite de 100 000 € par enfant tous les quinze ans.

Une transmission de patrimoine plus simple qu'avec une donation qui implique la gestion du bien en indivision, donc des complications en cas de désaccord entre indivisaires. La SCI est propriétaire du bien, et les associés (Parents et enfants) sont propriétaires de ladite société. Et contrairement à ce qui se passe avec l'indivision, un seul associé ne peut pas demander la dissolution de la société pour vendre le bien. De plus, vous pouvez en être le gérant, ce qui vous donne un pouvoir de direction. Il est possible de décider par exemple de vendre le bien en SCI.

La SCI à un cout à n'oublier de prendre en compte. Il faut compter entre 1500 € et 2000 € pour créer la structure. Par ailleurs, comme toute entreprise la SCI doit faire l'objet d'une tenue d'entreprise avec notamment un assemblé général tous les ans.

Petit conseil. La SCI convient aux ménages dotés d'un patrimoine important (+ 500 000 €), après un bilan patrimonial. Entourez-vous d'un comptable pour regarder la pertinence d'ouvrir une SCI pour faire une donation.

Donation : rémunération du notaire et frais de formalités

La donation d'un bien immobilier doit être rédigé chez un notaire. La rémunération du notaire est encadrée. Il perçoit des émoluments proportionnels à la valeur du bien donné et calculés par tranche :

• 4,93 % de 0 à 6 500 €
• 2,03 % de 6 501 à 17 000 €
• 1,35 % de 17 001 à 60 000 €
• 1,01 % pour plus de 60 000 €
• Sans oublier la TVA au taux de 20 %

Il faudra également à payer, si la donation, la contribution de sécurité immobilière, de l'ordre de 0,1 % de la valeur de l'immeuble, et le coût de la publication au bureau des hypothèques.