Un propriétaire à la vente de son appartement peut soit surestimer la valeur de son logement pour obtenir un meilleur prix de vente, soit sous-évaluer son appartement ou sa maison, par manque de connaissance ou de confiance.
Attention, le fait de sous-estimer un bien immobilier peut avoir des conséquences catastrophiques pour sa vente. À travers ce guide, nous vous montrerons l'importance de réaliser une évaluation au plus juste sans sous-estimer la valeur de son bien.
Quels sont les risques de vendre un bien immobilier en-dessous du marché ?
Les risques de sous-estimer un bien sont de ne pas trouver d'acheteur sérieux
L'estimation d'un bien immobilier est une étape capitale avant la mise en vente. Alors qu'un bien surestimé risque de décourager les acquéreurs de venir visiter le bien, la sous-estimation n'est pas non plus sans risque. Sous-estimer un bien revient à vendre moins cher que tous les autres propriétaires.
Attention, les acquéreurs comparent les biens ! Un bien dévalué de 20 %, ça cache sûrement quelque chose. Même s'il peut être tentant de sous-estimer pour vendre rapidement son logement, nous vous mettons en garde !
Attention aussi à l'administration fiscale : un bien sous-estimé peut éveiller la curiosité de Bercy.
Les risques
En plus de potentielles pertes financières, le propriétaire s'expose à un contrôle fiscal pour dévaluation de bien immobilier contraire aux règles fiscales. Un contrôle fiscal que l'on ne souhaite pas subir quand on n'a rien à se reprocher...
Le risque s'applique aussi si vous vendez moins cher à un proche ou à membre de la famille, ou alors si vous vendez aux membres d'une SCI. En effet, la commune peut utiliser son droit de préemption pour racheter le bien aux conditions signées dans le compromis de vente. Dans ce cas, pas de marche arrière possible : vous serez dépossédé du bien sans aucun recours.
Autre risque moins connu : dans le cas d'une vente d'un logement sous-estimé, l'administration fiscale peut demander le paiement immédiat des droits d'enregistrement sur la valeur réelle du logement (expertise réalisée avec un expert immobilier).
Les services fiscaux peuvent également considérer que la vente est une forme de donation et peuvent annuler la vente immobilière en saisissant un juge en droit de l'immobilier.
Conseil : Pour bien estimer le prix au m² de sa propriété, il est possible de faire une demande d'estimation en ligne aux experts OprixFixe.
Les risques d'une sous-estimation dans le cadre d'une succession immobilière
Afin de répartir un patrimoine immobilier, les héritiers (ayants droit) doivent réaliser un avis de valeur des biens immobiliers présents dans le dossier d'héritage.
Le bien immobilier en résidence principale peut avoir un abattement de 20 % si le logement abrite toujours le conjoint survivant, le concubin pacsé ou des enfants mineurs. L'abattement n'est pas possible dans le cadre d'une donation si la résidence principale était occupée par le donateur.
Dans le cas où les biens immobiliers sont mis en location, l'administration fiscale accepte également une décote de l'ordre de 10 % en fonction de la durée restante des baux de location.
Si les héritiers décident de sous-estimer un patrimoine immobilier légué dans le cadre d'une succession, il s'expose naturellement à un redressement fiscal et les pénalités appliquées peuvent être lourdes : jusqu'à 80 % de l'impôt dû, sans délai de paiement.
Néanmoins, en cas de sous-estimation, les héritiers s'exposent à un redressement judiciaire. En cas de revente rapide, si les héritiers vendent le bien à un prix supérieur à celui indiqué dans la déclaration de succession, ils seront contraints de payer l'impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée. D'autre part, s'ils décident de déposer une déclaration rectificative pour payer des droits de succession, ils risquent de lourdes sanctions.
Afin éviter les ennuis, la première précaution à prendre est de déposer la déclaration de succession dans le délai maximum de 6 mois. En effet, tout retard peut déclencher un contrôle.
Patrim, l'outil pour ne pas sous-estimer sa maison
Afin de se faire une première idée de la valeur vénale d'un bien immobilier, il est possible de regarder sur le site Patrim élaboré par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) qui met à disposition plus 15 millions de biens vendus en France.
Patrim Usagers ne fournit pas d'estimation en tant que telle mais indique les prix des biens vendus dans un secteur géographique ciblé.
Le service est rendu accessible directement sur le site des impôts. Une aide précieuse qui permet de savoir comment l'administration fiscale propose une première approche du prix d'un logement. L'outil est d'ailleurs utilisé afin de calculer les droits de succession ou l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La vente d'un bien sous-évalué peut être empêchée par les services fiscaux.
Pratique : alors que, dans ce guide, on aborde la sous-estimation immobilière, on vous propose aussi un focus sur les risques de la surestimation immobilière.
Faire estimer son logement sans le sous-évaluer : quelle est la meilleure solution ?
L'estimation immobilière est la première étape menant à la vente. Elle est essentielle et cruciale et va permettre de déterminer la valeur marchande d'un bien et donc le prix net vendeur. D'une estimation juste découle une vente assurée ! Si un propriétaire peut estimer son bien par lui-même, il peut aussi faire appel à un professionnel de l'immobilier ou un notaire. En effet, les propriétaires ont tendance à sous-estimer par manque de confiance.
L'estimation immobilière est la recherche d'un équilibre qui permet de protéger d'une part les intérêts du vendeur et d'autre part celles de l'acheteur.
L'estimation en ligne d'un bien immobilier permet au vendeur de définir la valeur vénale de sa propriété. Toutefois, si elle est utile pour commencer à se projeter sur une transaction immobilière, il ne faut pas la prendre pour argent comptant.
L'agence immobilière OprixFixe vous propose une estimation gratuite et sans engagement.
