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Qu'est-ce qu'un pacte de préférence ?

Le pacte de préférence un engagement pris par un vendeur envers un potentiel acquéreur de son bien. Le vendeur promet, s'il se décide un jour à vendre son bien, à le proposer en priorité à la vente au destinataire du pacte. Le pacte de préférence n'est pas un contrat spécifique au domaine de l'immobilier. En effet, on le retrouve dans tous les types de ventes de biens corporels et incorporels.

Exemple : «Un locataire fait part à son propriétaire de sa volonté d'acheter son appartement. Il est possible que le propriétaire n'ait pas l'intention de vendre dans l'immédiat. Dans ce cas, il peut contracter au bénéfice du locataire un pacte de préférence. Il devra donc, le jour où il se décide à vendre, proposer prioritairement son bien au locataire. ».

Validité du pacte de préférence

Pour être valable, un pacte de préférence n'a pas besoin de préciser un prix net vendeur. La stipulation d'un délai pendant lequel le pacte serait valable n'est pas non plus une condition de validité. À l'inverse des promesses unilatérales de vente portant sur des immeubles, la publicité foncière n'est pas non plus obligatoire.

Contenu et forme du pacte de préférence

Comme la majorité des contrats, la constitution d'un écrit n'est pas obligatoire. En effet, un pacte de préférence peut être conclu sans qu'il y ait besoin de le formuler par écrit. Un simple accord entre le propriétaire et le bénéficiaire est suffisant. Cependant, pour des questions de preuves de l'existence de ce pacte, il est recommandé de le faire par écrit. L'agence immobilière à commission fixe (3 %), vous recommande d'inclure dans le pacte de préférence certaines mentions. Il est utile d'inclure une date limite au pacte de préférence. Ceci afin que le propriétaire ne se retrouve pas lié trop longtemps par sa promesse. Ensuite, il faut indiquer l'objet avec une description succincte du bien immobilier (adresse, superficie Loi Carrez, etc..). Enfin, il peut être intéressant d'indiquer un prix de vente envisagé.

Différence entre une promesse unilatérale de vente et un pacte de préférence

Dans une promesse unilatérale de vente, le propriétaire du bien s'est déjà engagé à vendre. Il ne peut donc pas se rétracter. C'est seulement l'acquéreur qui a le choix de lever ou non l'option. C'est-à-dire d'accepter ou non d'acheter le bien immobilier. À l'inverse, dans le pacte de préférence, le propriétaire garde le choix de vendre ou non son bien. Le bénéficiaire du pacte de préférence ne pourra pas l'y contraindre en forçant la vente. C'est en cela que tient la différence entre ces deux avant-contrats.

Comment cela se passe-t-il en pratique ?

Si le propriétaire décide de vendre un appartement ou une maison, il le propose d'abord au bénéficiaire du pacte de préférence. Ce dernier a le choix d'accepter ou de refuser d'acheter le bien au prix proposé. Si jamais il refuse d'acheter, le propriétaire est alors libéré de son obligation. Il peut alors librement proposer son bien à tous les autres acquéreurs potentiels.  

Conséquences en cas de non-respect d'un pacte de préférence

Il arrive que le propriétaire décide de vendre directement à un tiers sans l'avoir proposé préalablement au bénéficiaire du pacte de préférence. Quels sont les recours possibles du bénéficiaire d'un pacte de préférence non respecté ? Le bénéficiaire peut demander des dommages et intérêts, ils lui sont versés suite à une décision du juge au titre du préjudice subi. En effet, par la violation de l'ordre de priorité, le vendeur a engagé sa responsabilité contractuelle.

Une possible substitution à l'acquéreur tiers. Possiblement, il peut arriver que le bénéficiaire puisse demander l'annulation de la vente conclue en violation de son droit de préférence. Il peut encore se substituer à l'acquéreur en payant le prix convenu entre celui-ci et le propriétaire. Il deviendra ainsi le nouveau propriétaire. Afin de faire l'un ou l'autre, deux conditions cumulatives doivent être réunies. La première : le tiers doit avoir eu connaissance de l'existence du pacte de préférence. La seconde : le tiers doit avoir eu connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. C'est seulement à la réunion de ces deux conditions que le bénéficiaire pourra se substituer dans la vente au tiers. En effet, il est compréhensible qu'il serait injuste de priver un tiers de bonne foi de la vente. La réforme du droit des contrats de 2016 a ajouté une nouveauté. Les alinéas 3 et 4 de l'article 1123 du Code civil prévoient une procédure particulière pour le tiers. Elle est utile quand celui-ci a connaissance de l'existence d'un pacte de préférence portant sur le bien qu'il souhaite acquérir. Le tiers peut envoyer une lettre au bénéficiaire pour lui demander s'il a l'intention de s'en prévaloir. Ce courrier doit obligatoirement contenir un délai raisonnable dans lequel le bénéficiaire doit envoyer sa réponse. Il doit également mentionner la conséquence d'un défaut de réponse dans le délai. La conséquence : l'impossibilité pour le bénéficiaire de solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ni sa nullité.

Soyez vigilant quand vous concédez un pacte de préférence. Cet avant-contrat est traité de manière très stricte par la justice. Il ne faut pas s'engager à la légère et à n'importe quelles conditions.

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