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Les raisons d'un action pour rescision pour lésion

La rescision pour lésion est une démarche permettant d'annuler une vente immobilière. Il arrive en effet, que l'acheteur et le vendeur se soient accordés sur un prix considéré comme anormalement bas. Ainsi, le vendeur dit « lésé » peut vouloir annuler la vente. L'annulation d'une vente d'un bien immobilier prononcé par le juge a pour effet de remettre les parties au contrat dans l'état dans lequel elles étaient avant que la vente n'intervienne.

Condition pour recourir a une action pour lésion

Un prix de vente trop bas une cause d'annulation de la vente. En principe, la liberté contractuelle prescrit que les parties à un contrat de vente peuvent déterminer librement le montant du prix de vente. Cependant, le bien immobilier et son propriétaire font traditionnellement l'objet d'une protection particulière par le droit. C'est ainsi que s'ajoute à l'obligation de procéder à la vente d'un immeuble par acte authentique devant notaire et de la publier au registre, une autre contrainte. À savoir, la possibilité pour le juge compétent de vérifier à la demande du vendeur l'insuffisance du prix de la vente immobilière.

La rescision pour lésion en pratique

L'insuffisance du prix d'une vente porte le nom de lésion. Dans le cas où le prix sera considéré anormalement bas le vendeur pourra contraindre l'acheteur du bien immobilier à abandonner la vente. L'acheteur garde toutefois l'option de payer un complément de prix pour atteindre la valeur du marché. L'agence OprixFixe attire votre attention sur l'importance d'une bonne estimation du bien. Cela est important tant pour le vendeur que pour l'acquéreur. L'annulation de la vente immobilière pour insuffisance du prix peut représenter une aubaine pour le vendeur mal intentionné. Elle représente un risque pour l'acheteur qui croit faire une « bonne affaire ».

En dessous de quel montant la vente risque l'annulation ?

Toutefois, n'importe quelle insuffisance du prix n'est pas de nature à faire annuler la vente. En effet, l'article 1476 du Code civil prévoit une limite. C'est seulement dans le cas où l'acheteur a été lésé de plus des 7/12 du prix d'un immeuble. Alors il peut agir en annulation de la vente. Donc c'est le cas où le vendeur aurait vendu son bien à un prix inférieur à la moitié du prix du marché. On comprend alors que c'est une protection minimale qui est ici accordé au vendeur dans les hypothèses d'abus caractérisé. Cette disposition du Code civil est d'ordre public. C'est-à-dire qu'il ne peut y être dérogé par contrat. Ainsi, même si les parties au contrat de vente  immobilière ont stipulé le contraire l'annulation sera possible. Par exemple en prévoyant que le vendeur ne pourra agir en nullité du contrat pour insuffisance du prix. Cette clause sera réputée non écrite et le vendeur pourra agir quand même.

Les démarches à suite pour une action pour rescision pour lésion

Délai pour demander l'annulation de la vente

L'action que le vendeur va faire s'appelle la rescision pour lésion. Elle est ouverte dans les 2 ans à compter de la vente immobilière. Passé ce délai, le vendeur n'est plus recevable à agir car son action est prescrite (article 1676 du Code civil).

Qui demander l'annulation de la vente ?

Le vendeur devra alors s'adresser au juge compétent, celui de la situation du bien immobilier en cause (article 44 du Code de procédure civile). Devant la juridiction, le demandeur doit prouver seulement que la lésion est « vraisemblable ».

Qui incombe la charge de la preuve pour demander l'annulation de la vente ?

Ce n'est ni au vendeur, ni à l'acheteur de prouver la lésion, c'est le juge qui nomme trois experts (article 1678 du Code civil). Le fait de passer par ces derniers est très coûteux. On recommande aux vendeurs lésés de bien vérifier au préalable les probabilités de succès de leur action en rescision. Pour être sûr de ne pas être condamné à payer les experts et ce même sans avoir obtenu gain de cause !

Comment est déterminé l'insuffisance du prix de la vente immobilière ?

La décision des experts va se faire par comparaison entre le prix de la vente et celui de leur estimation du prix du bien qu'il avait au moment de la vente. Donc on en conclut que si un bien vendu a subi un an après sa vente une augmentation de sa valeur, le vendeur ne pourra s'en prévaloir. Puisque au moment de la vente, un an auparavant, le prix était « correct ». De même c'est l'état de l'immeuble au moment de la vente qui est pris en compte par les experts et non les éventuels travaux intervenus postérieurement qui auraient pu contribuer à une augmentation de sa valeur.

Cas où la lésion est avérée : l'annulation de la vente est possible

Dans le cas où les experts déterminent qu'il y a effectivement eu lésion de plus des 7/12 du prix de la vente immobilière, alors deux solutions s'offrent à l'acheteur (article 1681 du Code civil).

  • Première solution : il peut décider d'abandonner la vente, de la rescinder (annulation de la vente). La conséquence en sera la restitution de l'immeuble au vendeur et la récupération de l'argent versé par l'acheteur.
  • Seconde solution consiste au maintien de la vente et au paiement par l'acheteur d'un complément du prix.

L'engagement de la responsabilité du vendeur imprudent possible

En cas de maintien de la vente, le juge peut décider de punir le vendeur qui n'avait pas accompli les diligences nécessaires pour connaître le prix du marché de son bien immobilier. Il sera ainsi sanctionné à hauteur de 10 % de la valeur vénale du bien immobilier.

Résumé de l'hypothèse du maintien d'une vente

Ainsi, le prix que devra verser l'acheteur pour maintenir la vente sera la valeur vénale de l'immeuble telle que déterminée par le groupe d'experts moins 10 % de cette valeur vénale et moins le montant déjà versé lors de la vente initiale. Ce calcul n'est toutefois valable que si la valeur du bien n'a pas augmentée entre la vente et l'action en rescision pour lésion. En effet dans le cas où le bien aurait subi une augmentation de sa valeur, la plus-value est partagée entre les parties.

Exemple de la rescision pour lésion

Un appartement dont la valeur au moment de la vente est de 1 200 000 € avec une évolution des prix stable sur 1 ans est vendu pour un montant de 400 000€. Pour savoir si l'acheteur est lésé il faut calculer les 7/12 de 1 200 000 € puis vérifier si le montant payé effectivement est inférieur aux 5/12 de la valeur. En l'occurrence 7/12 de 1 200 000 € = 700 000. Or le vendeur a reçu 400 000 € ce qui est inférieur 500 000 € en dessous desquels le prix de vente possible légalement.

Il y a lésion du vendeur. Celui-ci va peut s'adresser au juge pour demander l'annulation de la vente. Mais la décision ne lui appartient pas. En effet, ce sera à l'acheteur de décider s'il accepte l'annulation de la vente ou bien de maintenir la vente en payant un supplément du prix. Dans le cas où l'acheteur décide maintenir la vente il convient de calculer le montant du complément de prix. Il faut alors déduire 10 % de 1 200 000 € au titre de l'amende du vendeur : 1 200 000 – 120 000 = 1 080 000 €. Et de déduire de ce montant le prix déjà versé :  1 080 000 € – 400 000 € = 680 000 €. Ainsi l'acheteur qui veut garder l'appartement doit verser la somme de 680 000 € complémentaire.

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