Vous avez franchi le pas et souhaitez assurer la location de votre appartement ou maison secondaire, ou il s'agit d'un investissement. Peu importe, les étapes pour louer un bien immobilier sont les mêmes :
Définir le type d'investissement
Valoriser le logement par la décoration
Réaliser les diagnostics obligatoires
Choisir un type de bail de location
Fixer le montant du loyer
Choisir son type de location
Avant d'entamer vos démarches de mise en location, il convient de définir le type de location souhaité. Il en existe de nombreuses, dont voici une présentation succincte :
La location nue
Il s'agit d'une location sans mobilier. Vous pourrez louer votre logement secondaire à l'état brut, bien que, dans la réalité, les propriétaires ont tendance à équiper l'appartement (cuisine, salle d'eau) pour que le locataire n'ait pas de travaux d'aménagement à réaliser. Le bail d'une location nue a une durée de 3 ans. Il s'adresse donc à des profils qui souhaitent louer pour du moyen / long terme.
La location meublée
Comme son nom l'indique, la location meublée doit contenir un minimum d'équipements et de mobilier (literie, frigo, plaque électrique, four ou micro-ondes, vaisselle, étagères, luminaires, matériel d'entretien, rideaux occultants pour la pièce à coucher). Le bail locatif meublé a une durée d'un an. Il s'adresse à des profils qui, en général, ne se projettent pas à long terme dans le logement. Les rotations y sont plus fréquentes. Un bien meublé se loue en général 15 % plus cher qu'une location nue.
La location étudiante
Elle s'adresse aux étudiants. Il peut s'agir d'une location au sein d'une résidence spécialisée ou alors dans un logement standard s'apparentant à de la location meublée. Dans ce dernier cas, seul le bail sera différent. En effet, le bail pour une location étudiante est de 9 mois.
La location saisonnière
Il s'agit d'une location destinée aux touristes. Les locations touristiques vont nécessiter un équipement complet du bien pour le confort des “guests”. Il n'y a pas de limite de bail, la durée du séjour définit la durée du bail. Aujourd'hui, le site Airbnb est le plus connu pour réaliser sa location saisonnière.
Chaque type de location présente une fiscalité différente. Renseignez-vous bien afin de savoir ce qui vous correspond le plus.
Louer seul ou avec un professionnel ?
Une fois le type de location sélectionné, il faudra se poser la question de savoir si vous décidez de louer seul ou accompagné par un professionnel. En effet, l'agence immobilière peut assurer la mise en location de votre propriété, c'est-à-dire tout mettre en œuvre pour trouver un locataire (annonces, visites, sélection du locataire, rédaction du bail et état des lieux).
La gestion complète de votre location peut également être confiée à une agence immobilière. En moyenne, cela coûte l'équivalent d'un loyer par mois, ce qui est plus onéreux que la mise en location qui reste une dépense ponctuelle.
Un logement meublé permet en moyenne d'augmenter le loyer de 15 %.
Définir la valeur locative du bien
La valeur locative du bien consiste à définir le montant du loyer fixé auprès du locataire. Elle se définit en fonction des critères suivants : le prix du loyer au m2, les caractéristiques du bien, le marché, les charges de copropriété, etc. Pour savoir précisément comment estimer la valeur locative de votre bien immobilier, vous pouvez également consulter le guide “Estimer la valeur locative”.
Préparer l'annonce de votre location
La mise en annonce de votre location est l'une des étapes clés pour louer votre bien immobilier. Pour cela, vous devrez donner le maximum d'informations au locataire : la surface, l'agencement, les équipements, la proximité des commodités, le montant du loyer, des charges et de la garantie financière.
Le petit plus : faire de belles photos de votre propriété. Celles-ci permettront d'attirer un plus grand nombre d'intéressés. Nous vous conseillons de ne pas négliger cet aspect. Privilégiez la diffusion de votre annonce sur les sites dédiés à cet effet, car ils sont aujourd'hui massivement consultés. Certains sont gratuits et d'autres payants.
La sélection du locataire
Vous avez mis en annonce votre bien et quelques personnes se portent candidats pour votre location ? La prochaine étape pour louer votre bien immobilier consiste à sélectionner le locataire. Pour cela, il faudra s'assurer de sa capacité à pouvoir financer le loyer. Les éléments qui pourront être réclamés pour effectuer cette vérification sont : le contrat de travail ou l'attestation d'embauche de l'employeur, les trois derniers bulletins de salaire, le relevé d'imposition et la carte nationale d'identité. Si le locataire dispose d'un garant, ces pièces doivent alors être demandées pour celui-ci. En général, les revenus du locataire doivent être égaux à trois fois le loyer. Des garants peuvent être exigés en plus afin d'avoir une garantie supplémentaire.
Le contrat et l'état des lieux
Votre locataire est sélectionné. Ainsi, vous devrez préparer le bail locatif. Sur le web, vous trouverez des modèles instaurés par la loi Alur (décret du 29 mai 2015). Le bail locatif doit obligatoirement porter les mentions suivantes :
- Le nom ou la raison sociale du bailleur ainsi que ses coordonnées
- Le nom et prénom du locataire
- La date de commencement du bail et sa durée
- La surface habitable du logement
- Les locaux à usage privatif dont le locataire possède la jouissance exclusive
- Le montant du loyer et ses modalités de révision
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré
- Le loyer payé par le précédent occupant ainsi que la date du dernier versement, quand cet occupant a quitté les lieux moins de 18 mois auparavant
- Le loyer payé par le précédent occupant ainsi que la date du dernier versement, quand cet occupant a quitté les lieux moins de 18 mois auparavant
- Le montant et la nature des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou le renouvellement du bail
- Le montant du dépôt de garantie
L'état des lieux se fera le jour de l'entrée du locataire. Il s'agira de lister tous les éléments composant l'appartement (portes, murs, fenêtres, huisseries, meubles, etc.) pièce par pièce et de faire le constat de leur état. L'état des lieux d'entrée peut être réalisé avec l'apport de photos afin d'avoir des preuves tangibles sur l'état des usages.
Il servira lors de la sortie du locataire (état des lieux de sortie) afin de constater ce qui est resté en bon état dans l'appartement suite à la location. Le dépôt de garantie permet au propriétaire de se dédommager en cas de dégradation d'un équipement ou mobilier.
Encaissez vos loyers
L'ensemble des étapes ont été réalisées et votre bien est loué. Vous n'avez plus qu'à encaisser les loyers. Pour cela, vous pourrez donner votre RIB au locataire, il fera des virements chaque début de mois pour régler son loyer.
Souscrire à une assurance loyers impayés permet d'éviter d'être en difficulté si vous faites face à un mauvais payeur.
Combien de temps met-on pour louer un appartement ?
C'est très variable ! En effet, selon la localisation, le prix du loyer et vos exigences sur les candidatures, vous pourrez mettre 1 jour comme 1 mois à louer votre bien immobilier.
Dois-je déclarer mes loyers aux impôts ?
La réponse est oui, vos revenus locatifs seront à déclarer aux impôts chaque année, plus précisément lors de votre déclaration de revenus. Selon le régime choisi (micro BIC, frais réels), l'abattement sera différent.
OprixFixe, l'alternative pour évaluer la valeur locative de votre appartement !
L'agence immobilière en ligne accompagne ses clients pour la mise en location de leur appartement. C'est se donner le maximum de chances de louer son appartement à moindre coût. OprixFixe diffuse votre annonce, sélectionne votre candidat, rédige le bail et procède à l'état des lieux d'entrée.
