Louer son appartement en zone tendue

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

L'expression « zone(s) tendue(s) » désigne une liste de villes où le marché immobilier est tendu. Cela débouche sur des prix et des loyers élevés, l'encadrement et le préavis du locataire sont réduits, une taxe est attribuée sur les logements vacants et la taxe d'habitation peut y être majorée.

D'un point de vue juridique, les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre fort entre l'offre et la demande de logements. Cela engendre des difficultés d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent par un niveau élevé des loyers et un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.

Au total, 1 149 communes sont situées dans une zone tendue, parmi lesquelles : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Si une ville se trouve en zone tendue, celle-ci l'est dans son intégralité, il n'y a pas de découpage par quartier.

Un délai de location beaucoup plus court

Si la zone est tendue, c'est que la demande en logement est supérieure à l'offre. Cela signifie donc que le propriétaire n'aura aucun mal à trouver un locataire pour son bien immobilier. Louer en zone tendue présente donc l'avantage d'avoir moins de délai pour louer son appartement.

L'encadrement des loyers en zone tendue

Dans toutes les villes situées en zone tendue, les loyers des logements qui font l'objet d'une relocation sont encadrés, et ce depuis l'été 2012. En pratique, cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf rares exceptions.

Le dispositif s'applique aux locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou à usage de logement de fonction ne sont donc pas concernés (les BNB par exemple).

La règle est que le nouveau loyer doit être équivalent au précédent.

Il existe cependant quelques exceptions où la fixation du loyer est totalement libre :

• Cas des logements neufs ou anciens faisant l'objet d'une première location ;
• Des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et des logements qui ont fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer ;

Il y a deux cas où la fixation du loyer est encadrée mais dans lesquels le nouveau loyer est toutefois supérieur à l'ancien :

• Cas d'un logement où le propriétaire bailleur a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuel est de 15 % du coût réel des travaux. 
• Si le propriétaire prouve, à l'aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

À Paris, le loyer du logement est plafonné

À Paris intra-muros, il y a un plafonnement des loyers, et ce pour les baux d'habitations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire signés depuis le 1er juillet 2019. Le non-respect de cette règle expose le bailleur à des sanctions (5 000 € d'amende + condamnation à baisser le loyer).

Ce plafonnement se combine avec l'encadrement du loyer à la relocation où le loyer payé par le nouveau locataire ne doit donc pas dépasser le loyer précédent dans la limite du loyer plafond.

Le délai du congé du locataire en zone tendue

En zone tendue, le préavis du locataire est réduit à un mois au lieu de trois dans le cadre d'une location nue. En zone tendue, le préavis du locataire est réduit à un mois au lieu de trois dans le cadre d'une location nue. Pour une location meublée, le délai du préavis ne change pas.

La taxe sur les logements inoccupés en zone tendue

La taxe sur les logements vacants a été mise en place pour lutter contre la crise du logement qui est forte en zone tendue. Il est question de sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement des logements inoccupés. Les logements sont imposables dès lors qu'ils sont non meublés, habitables et laissés vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition.

Il existe toutefois de nombreuses exceptions qui ne concernent pas la taxe sur les logements vacants :

• un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année ;
• un logement meublé (comme une résidence secondaire) ;
• un logement inhabitable car nécessitant des travaux importants ;
• un logement dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (un logement mis en vente par exemple).

La taxe d'habitation pour les résidences secondaires en zone tendue

Toujours pour mieux lutter contre la crise du logement, il peut être institué en zone tendue une majoration fixée entre 5 et 60 % de la taxe d'habitation. Il s'agit des logements meublés non utilisés comme habitation principale par leur occupant (peu importe que le logement soit loué à l'année ou à titre saisonnier, ou occupé par son propriétaire).

Contrairement à la taxe sur les logements vacants qui s'applique systématiquement, la majoration de la taxe d'habitation est subordonnée à une délibération du conseil municipal ; il s'agit donc d'un choix politique local (200 villes appliquent la surtaxe).

Dans les communes où la majoration de la taxe d'habitation a été mise en place, il est possible de bénéficier, sur réclamation, d'un dégrèvement :

• si l'occupation de la résidence secondaire est due à l'activité professionnelle ;
• si la résidence secondaire constituait la résidence principale d'une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins ;
• de manière générale pour les personnes qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale (un logement mis en vente par exemple).

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