krach immobilier Paris

Qu'est-ce qu'un krach immobilier ?

Le terme "krach immobilier" désigne une crise immobilière. Ce terme apparut au 19^e siècle, permet de mettre un mot sur un effondrement brutal qui se produit. Le krach immobilier intervient suite à une crise financière, économique, sociale ou environnementale. Le dernier Krach immobilier date de 2007 lors de la crise des subprimes. Un séisme financier qui avait secoué l'économie mondiale où l'impact sur le secteur de l'immobilier a été désastreux. Des baisses records enregistrées du prix/m² en Île-de-France de plus de 30%.

La crise sanitaire du COVID-19 va-t-elle nous plonger dans un nouveau krach immobilier ? Faut-il avoir peur d'un Krach immobilier en 2021 ? Pour comprendre l'ampleur de la crise actuelle revenons sur les crises qui ont le plus impacté le secteur dans l'histoire. Cette article étudie notamment, le rôle du système financier dans les plus grandes crises immobilières françaises.

Les krachs immobiliers Français les plus importants

D'ordinaire, nous avons été habituées à des crises immobilières qui résultaient de crise économique ou financière, aujourd'hui la crise prend un nouveau nom : COVID-19. C'est la première fois dans l'histoire qu'une crise sanitaire est sur le point de créer un krach immobilier de grande ampleur. Remontons le temps avec les différentes crises immobilières au cours de l'histoire moderne. 

Krach immobilier de 1880

La crise immobilière de 1880 est d'un genre nouveau pour l'époque. Une grande dépression de la pierre qui annonce la fin d'un cycle celui de l'haussmannien Parisien. Pour se remémorer, la crise immobilière prend effet suite à :

• Un nombre de constructions records sous l'ère napoléonienne (triplement du nombre d'immeubles à vendre à Paris)
• Les mutations industrielles et financières
• L'exode rural avec des déplacements massifs de population

Une activité dans le secteur du bâtiment trop importante, associée à une nouvelle ère industrielle, fait fondre les prix de l'immobilier considérablement. Pourtant, les taux d'emprunt de l'époque étaient à un niveau très bas. La crise frappe dans un premier temps, la location résidentielle avant de faire chuter les transactions. Il faut attendre 1908, soit presque 30 ans après le début de la crise, pour un retour progressif à la normale à Paris. Les deux points à retenir, en comparaison avec la situation actuelle, sont sans nul doute les taux d'intérêts très bas ainsi que le nombre important de constructions de logements neufs en France.

Krach immobilier de 1929

La crise boursière de 1929 aux États-Unis est le premier coup d'arrêt du système capitaliste moderne, précédant une période de prospérité industrielle et agricole. Les marchés financiers souffrent et les placements des particuliers s'écroulent. Le krach aux USA en 29 touche tous les secteurs, et le secteur de l'immobilier n'est pas sans reste. On enregistre des chutes du prix au m² de plus de 70 % trois ans après le début de la crise. Un secteur complètement mis à terre qui mettra trente ans pour s'en remettre.

La crise de 29 est la résultante du système économique à l'arrêt, mais aussi des pertes des particuliers sur les marchés financiers. La pandémie du Covid-19 crée de la même manière une baisse d'activité économique avec des périodes de récession. Cependant, en France et plus largement dans la plupart des pays occidentaux, les États par des plans de relances massifs, limitent le nombre de chômeurs et maintiennent donc le pouvoir d'achat (Loi urgence sanitaire 2 : mise en place du chômage partiel notamment).

Krach immobilier de 1992

Depuis 1960, les accords du libre-échange internationaux ainsi que l'arrivée de multinationales dans les secteurs des produits et services (Airbus, Boeing, Alstom, Général Motors, Areva, LVMH, Apple, Danone...) sont toujours plus soutenus. Les investissements internationaux deviennent monnaie courante. C'est d'ailleurs le cas dans le secteur de l'immobilier qui en moins de 3 décennies flambe de 300 %. Les investissements locatifs à Paris ne font que croître et les prix des logements résidentiels sont multipliés par 4.

L'année 1992 amorce une crise économique importante. Une économie molle fait chuter brutalement le Dow Jones Industrial Average de 22,6 % et les conséquences se font ressentir dans toute l'économie mondiale. Le manque de liquidités et un nombre trop important de surfaces habitables vacantes à Paris et dans toute l'Île-de-France vont avoir pour effet une déflation de l'immobilier. La valeur vénale de la Pierre parisienne perd toute sa splendeur en corrélation étroite avec les niveaux des marchés financiers. Les prix des habitations résidentielles chutent de 30 % sur 5 ans, tandis que les prix des bureaux perdent 50 % de leur valeur. En 2004, certains arrondissements parisiens (surtout dans l'Ouest parisien) n'ont toujours pas retrouvé leurs prix d'avant le Krach de 1992.

Cette situation économique qui peut avoir pour reflet la crise économique de 2020. Une économie molle dans les pays développés ainsi que des prix de l'immobilier qui avait franchi un niveau-record. La comparaison est frappante entre la crise sanitaire de 2020 et le krach des années 90, mais à cette époque dans un monde libéral "nouveau" les États n'ont pas travaillé ensemble pour relever la situation économique mondiale. Les États-Unis ont fait cavalier seul et ont permis par la même occasion l'émergence de l'économie chinoise. Une comparaison qui s'arrête donc à cet endroit.

Krach immobilier de 2007

La crise de 2007 dit des subprimes est la plus violente crise économique mondiale depuis les années 30. L'immobilier est même pointé du doigt parce qu'il est à l'origine de la crise. Les Américains ayant le souci d'être propriétaires de leur résidence principale quel qu'en soit le prix. Force est de constater que les banques pour satisfaire cette demande, octroient des crédits sans vérification de solvabilité et sans vérification des taux d'endettement maximum préconisés par les instances bancaires.

Les banques prennent le risque de prêter et parient sur la montée de la valeur immobilière. Or le ralentissement de l'économie, créé une stagnation des prix et les banques sont toutes confrontées dans un même temps à des cessations de paiements. Le système bancaire s'enraye et certaines banques voient rouge (la banque Lehman Brother ferme), c'est le krach ! Les banques ayant pris des risques ne peuvent plus absorber les difficultés des ménages, un effet boule de neige désastreux, qui fait diminuer les prix de l'immobilier durant une période de presque 10 ans.

En 2016, l'immobilier parisien et plus largement français reprend de sa superbe, et les appartements haussmanniens commencent à se monnayer à plus de 10 000 € / m² en moyenne en première couronne. Plus en détail, les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 25% ces 5 dernières années à Paris avec un prix moyen au m² de 10 760 € en mai 2020 et plus de 30 % dans la ville de Lille. 

Le krach de 2007 a permis de redéfinir les règles du système bancaire et de mieux mesurer les risques, c'est pour cela que s'il doit y avoir un krach immobilier en 2020, il ne sera pas la résultante d'un système bancaire défaillant.

Vers un krach immobilier en 2020

Depuis le mois de mars 2020, et l'arrivée du Coronavirus en France, des craintes apparaissent. 2020 s'annonce comme une année particulière où les prix de l'immobilier parisien pourraient être impactés. Nous vivons une période amorcée par la plus grande crise sanitaire de l'histoire moderne et c'est même la première fois qu'une crise sanitaire liée à un virus crée un tel choc économique. Depuis l'apparition du Covid-19 en Chine en octobre 2019 les voyants passent aux rouges au fur et à mesure que l'épidémie gagne le monde. Le Covid-19 entraîne-t-il une crise de l'immobilier en 2020 ?

Post confinement, certains experts voyaient une baisse des prix de l'immobilier de l'ordre de 10 %. Un regard attentif des investisseurs qui se voyaient en sortie de confinement pouvoir acheter à prix cassé. Or, depuis le mois de mai, la reprise les visites va bon train. Il n'y a jamais eu autant de transactions à un tel prix. Six mois après le début du confinement, on vous partage les perspectives immobilières à venir à Paris et en province.

Krach immobilier et COVID-19

Le mois d'avril fût, un mois désastreux, pour l'immobilier avec une baisse de 47 % du nombre de signatures de compromis de vente. Dès que les mesures sanitaires se sont assouplies (mois de mai), de nombreux Franciliens se sont mis en quête de reprendre leur projet d'achat immobilier. D'ailleurs, le fait que les délais de rétractation aient été prolongés a permis à beaucoup de familles d'avancer dans leur projet d'achat tout en ayant de la visibilité relate l'Institut national de la Consommation.

Le nombre de promesses de vente signées chez le notaire a bondi en étant plus de trois fois supérieures à celle d'avril selon l'article « immobilier : une reprise qui se fait attendre » de Seloger paru dans : "Mieux vivre son argent". L'été propice à l'achat a continué de faire mentir les lanceurs d'alerte sur l'impact du Covid-19 sur le volume de transaction. Le mois de juin 2020, fait office d'exploit de signature de compromis de vente par rapport à juin 2019.

Il faut croire que les Français ont confiance dans le marché immobilier. Malgré une conjoncture économique proche de l'insurrection, le secteur ne connaît pas la crise. On peut remercier le gouvernement d'avoir donné un nouveau coût d'élan à la consommation immobilière par une succession de mesure de relance. Même si tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne à l'image de l'usine Goodyear d'Amiens, ou encore les faillites d'enseignes nationales comme Alinéa ou encore Naf-Naf.

Le chômage de masse à venir sera-t-il un frein à la consommation immobilière ? En effet, les prévisions du chômage pour 2021 s'établissent à 11,5 % de chômeurs, source Marianne, le coronavirus a déjà fait des victimes.

Le marché immobilier post Covid-19

Les chiffres récents du secteur de l'immobilier permettent de dire qu'il n'y a pas de Krach immobilier lié au Covid-19. Néanmoins, la crise du Covid-19 a stoppé l'envolé des prix dans de nombreuses villes françaises. C'est le cas notamment à Paris où les transactions se réalisent au même prix que lors de l'été 2020. Les seuls grands gagnants de l'été sont les maisons anciennes avec jardin qui ont vu leur prix évolué de 0,4%.

Aucune crainte de Krach immobilier à Paris

Pas de cris d'alarme pour Paris, le nombre de recherches immobilières est stable et les investisseurs sont toujours convaincus que la capitale est une valeur refuge. L'inquiétude doit plutôt se porter sur les villes intermédiaires et les zones rurales ou l'affaiblissement du pouvoir d'achat, ainsi que le manque de perspective économique peut faire craindre à des reculs de prix proche des prix pratiqués en 2012.

La seconde vague de l'épidémie à l'automne n'arrange pas plus les affaires du secteur. Les intentions d'achats sont plus faibles en cette nouvelle année 2021.

À noter, cependant, que la pénurie de logements en France et le manque de trésorerie des promoteurs immobiliers peuvent permettre d'éviter un krach immobilier et laissé ainsi le marché immobilier dans le même état qu'en 2019.

En attendant le prochain krach immobilier, on vous propose de voir une sélection de bien immobilier à Paris et en Province. Un large choix d'appartement, de maison et de locaux commerciaux qui ne demande qu'à être visités.