Loi ALUR

Qu'est-ce que la loi Alur ?

Le dispositif de la loi Alur, loi n°2014-366 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, appelée aussi loi Duflot II.

Ce texte de loi encadre les relations entre les bailleurs et locataires. Les objectifs de la loi sont multiples :

1. L'encadrement des loyers dans les zones tendues
2. Favoriser l'accès au logement pour les plus démunis
3. L'instauration d'une garantie universelle des loyers

À noter que plusieurs modifications de la loi ALUR ont eu lieu et que certaines des mesures décidées ont finalement été abandonnées.

Intérêts de la loi Alur dans les zones tendues

La loi Alur c'est avant tout une révolution portée par l'exécutif. 3 objectifs majeurs pour les Français ! Assurer une protection plus importante à nos concitoyens. Aussi de réguler le marché de l'immobilier dans les zones tendues. Enfin d'insuffler l'innovation des politiques publiques du logement.

La loi Alur pour atteindre ces 3 objectifs se décompose en 4 grands thèmes de réflexion :

• Se questionner sur l'accès au logement
• Comment impliquer les élus locaux pour innover dans le logement
• Moderniser notre vision de l'immobilier au travers la documentation en matière de planification et d'urbanisme
• Quelle mesure à mettre en œuvre pour garder un patrimoine public sans dégradation.

Pourquoi avoir créé la loi Alur ?

Il y a maintenant des décennies que le droit du logement a été proclamé et inscrit dans la loi. Cependant plus de 3 Millions de personnes de personnes sont victimes du " mal logement " en France ou encore pire, d'absence de logement.

La loi Alur se veut changeante et les dispositions de cette dernière ont pour objectif de simplifier l'accès au logement pour les Français.

Première mesure sur laquelle, nous allons nous attarder : le rapport qu'il peut y avoir entre un locataire et son propriétaire. Tendre vers une amélioration du rapport entre propriétaire et locataire.

Locataires / Bailleurs :

Le législateur prévoit de limiter les dysfonctionnements entre bailleurs et locataires et notamment lorsqu'il y a des conflits. Que ce soit sur le contrat de location, la gestion du bien mais aussi les personnes en situation délicate.

Contrat de location en zone tendu

Des changements pour les propriétaires et pour les locataires

C'est évidemment une nouvelle qui était attendue concernant la forme des baux conclus entre loueur et propriétaire de bien immobilier.

Premièrement : le bailleur s'il le souhaite, à la possibilité de donner en main propre à son locataire sa demande de congé pour vendre. Bien sur le locataire devra signer le document et le propriétaire lui remettra un récépissé.

Deuxièmement : le propriétaire aura d'autre obligation dans la gestion de son bien immobilier. Désormais, le propriétaire de bien immobilier dans le cas d'une reprise ou de vente immobilière de son appartement devra donner le motif à son locataire. La loi prévoit des sanctions plus sévères dans le cas où le propriétaire a voulu se « débarrasser de son locataire » sans motif sérieux.

On peut aussi évoquer que les seniors sont plus protégés. En effet, la loi protège les seniors à partir de 70 ans, cet âge a été abaissé à 65 ans.

Un propriétaire de bien immobilier ne peut pas non plus donner congé à un locataire dont les revenus d'activités sont inférieurs à l'aide personnalisé au logement. Dans ce dernier cas, le propriétaire du bien immobilier devra proposer un nouveau logement au locataire !

Vers une diminution des préavis avec la loi Alur ?

Le préavis pour les locations non meublées passe de 3 mois à 1 mois lorsque l'appartement est en zone tendue. Cette date est la norme. La loi s'applique même si le contrat de location est antérieur à la loi du 07/08/2015 par Nicolas Sarkozy Président, ex-Ministre de l'Économie entre 2002 et 2012.

Logement non meublé (appartement ou maison)

Un nouveau contrat de location « type » est mis en place pour les locations d'appartement non meublés. Mesure appliquée depuis le 01/08/2017. Selon le décret d'application du 29/05/2015.

Un contrat signé avec un mandat de recherche est non négociable pour les propriétaires ! Le contrat doit obligatoirement être respecté de la manière dont il a été réalisé. Cependant, des clauses suspensives peuvent être ajoutées sans que ces dernières renient sur le contrat de base.

Le contrat de location se veut plus juste. Il encadre à la fois le loyer, les charges de copropriétés mais également les éléments comme une cuisine équipée ou encore des travaux de rénovations du bien immobilier. Au delà du contrat, on retrouve une annexe. Celles-ci correspondent à l'entrée des lieux dans le bien immobilier, l'attestation d'assurance immobilière et ainsi le règlement de la copropriété du bien en location.

Logement meublé (appartement ou maison)

Un contrat de location « type » est mis en place pour les locations d'appartement meublé. Mesure appliquée depuis le 31/07/2015. En effet, jusqu'à lors ces derniers n'avaient pas véritablement de règle immobilière. Dorénavant, les biens immobiliers loués meublés devront contenir un certains nombre d'équipements dans le logement. On peut compter parmi ses équipements minimums :

Le minimum pour un appartement ou maison à louer :

• Literie (lit ou canapé-lit) comprenant draps et couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre. Soit des rideaux ou volets
• Table à manger et des chaises
• Étagères de rangement encastrées ou non
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté au bien immobilier

Pour l'espace cuisine

• Four ou un four à micro-ondes
• Plaque de cuisson minimum (intégrées au four ou séparées)
• Réfrigérateur avec congélateur
• Ustensiles de cuisine (casseroles, poêle, …)
• Vaisselle (assiettes, verres…)

La loi Alur impose désormais pour les locations meublées un bail d'un an minimum. Cependant si le locataire du bien immobilier est un étudiant, il peut conclure un bail immobilier pour une durée de 9 mois.

Pourquoi la loi Alur prévoit des durées minimum de contrat ?

L'arrivé de géant comme « Airbnb » pollue la location immobilière et l'accès au logement. La loi Alur se veut plus pragmatique sur le sujet. Elle impose aux propriétaires de résidence immobilière secondaire d'obtenir une autorisation spécifique si elles en changent l'usage.

C'est-à-dire, que si vous souhaitez faire de la location touristique, transformer en bien à usage commercial, il faut désormais une autorisation. Le décret d'application sur le sujet fait toujours débats au sein des partis politiques sur les conditions de délivrance des autorisations.

Quelles sont les critères ? À ce stade, cette nouvelle mesure reste en pourparler et certaines jurisprudences ou arrêtés préfectoraux lancés par la Ville de Paris feront que la loi Alur évoluera prochainement.

En plus des mesures citées : on peut y ajouter le fait d'une part, que le propriétaire du bien immobilier à l'obligation dans le bail de mettre la surface exacte du bien immobilier en location. Le locataire aura la possibilité, s'il prouve que la surface Loi Carrez de location n'est pas celle du contrat de location, réduire le loyer du bien immobilier.

Les loyers et le protectionnisme de la loi Alur

Garantie Visale

Elle remplace la garantie universelle des loyers (GUL). Une mesure pour couvrir les propriétaires en cas d'impayés. Depuis le 01/01/2016, pour tous baux locatifs dans le privé, la garantie est en place. Cette mesure ne coûte rien aux propriétaires de bien immobilier. Il s'agit ici d'une caution gratuite mise en place par l'état pour 3 types de catégories :

• Les jeunes de moins de 30 ans
• Les salariés âgés de plus de 30 qui sont en CDD ; intérim, RSA
• Les individus louant un bien par le biais d'un organisme intermédiaire agrée

Dépôt de garantie

Une limitation pour les locations non meublées. Le loyer est désormais limité à 1 mois de loyer hors charges. Dans le cas d'une résidence louée en meublée, le dépôt de garantie ne doit pas excéder 2 mois. Une faveur pour les locataires de bien immobilier. En ce qui concerne la restitution, il doit être réalisé au maximum 1 mois après le rendu de l'appartement. Dans le cas où cela n'est pas fait, il est prévu une pénalité de 10 % au propriétaire du bien immobilier.

Encadrement des loyers

Il s'agit d'un encadrement des loyers dans les zones tendues, mesure qui est actuellement déployée progressivement sur le territoire depuis le 01/08/2015. Vous êtes en zone tendue ? La loi ne vous impose pas cet encadrement de loyer, si vous justifiez de caractéristiques particulières. Par exemple, si le logement à une loggia, des panneaux solaires, un jardin.

Loyers impayés

Vers une lutte contre les loyers impayés. Dans un même temps lutter contre les expulsions. La loi Alur prévoit un renforcement des commissions de coordination des actions de prévention et des expulsions locatives (CCAPEX) et assure un meilleur maillage avec un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Le rôle du CCAPEX est aussi de faciliter le relogement de famille avec des problèmes financiers. Le locataire qui est dans le cas d'une injonction de paiement doit faire désormais appel au CCAPEX au moins 2 mois avant la procédure d'expulsion du logement pour obtenir les droits cités au-dessus. La loi Alur prévoit parallèlement, une trêve hivernale plus importante. Période entre le 1er novembre au 1er mars.

Les loueurs de bien immobilier ne peuvent plus désormais demander à leur loueur certains types de documents. Un décret du 05/11//2015 prévoit une liste de pièces que les propriétaires peuvent exiger. On retrouve parmi ces pièces :

• Carte national d'identité National
• Dernier avis d'imposition
• Attestation d'activité professionnelle
• Justificatif de domicile

Vous vous en doutez, cette liste a pour objectif de limiter l'intrusion dans la vie intime des loueurs. Il y a encore actuellement des dérives et des propriétaires qui abusent de leur position de force sur le marché de la location immobilière. Par exemple des propriétaires demandent les relevés de comptes des potentiels loueurs.

La loi Alur et la vente immobilière

De nouvelles obligations dans la vente immobilière pour les vendeurs de bien en copropriété avec la loi Alur.

Les vendeurs de bien immobilier doivent fournir désormais obligatoirement les documents relatifs à la copropriété. On retrouve pour votre vente immobilière, les documents suivants :

• Le règlement de copropriété
• Le carnet d'entretien de la copropriété du bien immobilier
• La division des lots
• Les charges de copropriétés
• L'état des finances de la copropriété
• Les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée général

Étant donné le nombre de pièces à fournir, il est tout à fait possible de le faire par e-mail pour la vente de votre bien immobilier.

Un avantage pour les acquéreurs de bien immobilier

Désormais, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours alors qu'il était de 7 jours auparavant lorsque vous signez l'acte de vente immobilier.

Loi Alur pour les notaires

La loi ALUR impose aux notaires désormais d'effectuer de nouvelles vérifications lors de la vente d'un bien immobilier. Il doit notamment vérifier que le potentiel acquéreur d'un bien immobilier en copropriété n'est pas déjà dans la copropriété.

L'impact sur la loi Alur que vous soyez propriétaire d'un bien immobilier ou à la recherche d'une maison ou d'un appartement est bien présent. Il est encore plus présent pour les locataires. Ces derniers sont plus protégés et en même temps plus encadrés.