La gestion locative doit être considérée comme un ensemble d'opérations qui permet l'encadrement de la location d'un bien immobilier. Parmi les opérations de gestion :

  • Publication de l'annonce
  • Mise en location
  • Organisation des visites
  • Étude des dossiers des locataires
  • Rédaction du contrat de location
  • Réalisation d'un état des lieux
  • Relance du locataire en cas d'impayé
  • Apurement des charges de copropriété

Dans ce guide, nous mettrons en lumière l'ensemble de ces points afin que vous ayez un œil avisé sur la gestion locative de votre logement. N'oubliez pas, avant de travailler avec un agent immobilier, signez un mandat de location.

Comment fixer le loyer pour une gestion locative ?

Afin de déterminer le prix auquel un bien immobilier peut se louer, il faut prendre un certain nombre de critères en considération. Voici un tour d'horizon de ce qui va vous servir pour estimer le prix d'une location :

  • Surface habitable de votre bien immobilier
  • Année de construction de votre logement
  • Performance énergétique du bien
  • Étage de l'appartement
  • Prestations et standing de la copropriété (gardienne, jardinier)
  • Location et proximité avec les commerces et les transports en commun
  • Équipements mis à la disposition du locataire

Le loueur doit également s'informer sur les prix / m² de son secteur. Pour cela, rien de mieux que de travailler avec l'agence en ligne

Puis-je fixer mon loyer librement en France ?

Cette question n'est pas toujours posée par les propriétaires, mais il y a une réalité ! Chaque commune et département a sa règle, et en fonction de la situation géographique du logement, il ne sera pas possible de fixer librement le loyer.

Zones tendues

Si le logement que vous souhaitez mettre en location se trouve dans une zone dite « tendue », le loyer ne sera pas libre. Il y a aura une obligation de respecter l'encadrement des loyers de la zone. C'est valable à l'entrée du locataire dans le logement mais aussi dans la durée. Le loyer ne pourra pas être augmenté librement lorsque votre locataire prend congé et qu'un nouveau locataire prend possession du logement, sauf dispositif particulier de la zone.

Zone non tendues

Les logements se situant hors zone tendue ne font pas l'objet d'un encadrement. Le propriétaire du logement fixe librement le prix du loyer, que ce soit pour une première location ou encore une relocation.

Comment trouver un locataire ?

Pour trouver un locataire, plusieurs possibilités s'offrent à vous :

  • Annonce en ligne (ex : Leboncoin ; A vendre à louer)
  • Bouche-à-oreille
  • Petite annonce papier dans votre immeuble
  • Agence immobilière

Les services d'une agence pour la gestion locative

  • Mise en annonce de votre appartement ;
  • Gestion des appels téléphoniques ;
  • Choix des locataires sur dossier avant la visite ;
  • Vérification des faux documents ;
  • Réalisation des visites ;
  • Rédaction d'un bail ;
  • Réalisation d'un état des lieux d'entrée
  • Gestion des incidents
  • Encaissement des loyers
  • Réalisation d'un état des lieux de sortie

Petite astuce pour vérifier la véracité des documents fournis pars le potentiel loueur : le site www.impots.gouv.fr permet de vérifier en ligne un avis d'imposition : Secavis

Le bail de location est-il obligatoire ?

La loi du 06 juillet 1989 régit les locations à usage d'habitation. Cette dernière encadre le contenu du contrat de location entre propriétaire et loueur. Certaines dispositions sont obligatoires et d'autres interdites. Cette loi modifiée depuis par la loi Alur du 27 mars 2014 instaure de nouvelles règles. Désormais, la loi Alur prévoit un contrat-type de location. L'objectif est d'uniformiser les baux de locations.

Rédaction du bail de location

La rédaction d'un contrat de location doit contenir un minimum de formalités. Le bail doit donner des renseignements précis sur l'appartement, les parties communes ou encore le loyer.

Un bail de location doit au minimum préciser :

Éléments du bail

  • Nom et domicile du loueur ou du gestionnaire et ceux du locataire
  • Date du début de la location ; durée de la location (3 ans pour un logement non meublé ; 1 an pour les locations meublées)
  • Surface habitable du bien
  • Description du logement et des équipements (nombre de pièces ; place de parking ; cave ; dépendance intégrée à la location...)
  • Nature et montant des travaux réalisés depuis le congé du précédent locataire
  • Montant et date du dernier loyer perçu dans le cas d'un départ inférieur à 1 an et demi
  • Les équipements d'accès aux technologies d'information et de communication (Internet, ADSL, fibre optique, câble, TNT)

Annexes du bail

  • Attestation d'assurance de l'appartement souscrite par le locataire
  • Notice d'information aux droits et obligations des locataires et bailleurs
  • Caution signée le cas échéant
  • Diagnostic de performance énergétique
  • État des lieux du logement signé en 2 exemplaires par les 2 parties

Ce dernier point doit faire l'objet d'une attention toute particulière pour le locataire et le loueur du bien immobilier.

Organisation de l'état des lieux

Le bail de location est signé entre les deux parties. Il faut désormais réaliser l'état des lieux d'entrée du locataire. L'état des lieux doit être rédigé sur papier et annexé au contrat de location. Il a pour objectif de décrire précisément l'état de l'appartement avant son occupation.

Qui réalise l'état des lieux d'entrée ?

Propriétaire de bien immobilier, vous pouvez réaliser l'état des lieux avec votre locataire. Pour une raison d'équité, vous pouvez faire intervenir une tierce personne comme :

  • Un agent immobilier
  • Un huissier de justice

L'état des lieux de sortie

Lorsque le locataire souhaite prendre congé, il est impératif de réaliser un état des lieux de sortie. Ce dernier permet de comparer l'état des lieux d'entrée et de sortie du logement. En cas de litige, il permet de comparer les 2 documents et de dégager la responsabilité de l'une ou de l'autre partie.

Un suivi du contrat durant toute la durée de la location

Le locataire a pris possession du logement, il ne vous reste naturellement qu'un travail de suivi de la bonne exécution du contrat.

Voici quelques-unes des tâches à prévoir pour une bonne exécution du contrat de location :

  • Transmettre une quittance de loyer au locataire s'il le souhaite en distinguant le loyer des charges
  • Réaliser la régularisation des charges annuelles en calculant les dépenses réelles
  • Réviser le loyer à la date convenue dans le bail de location en se basant sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE
  • Gérer les incidents du quotidien

Faire face aux loyers impayés

Les loyers impayés représentent une part très faible des cas. Cependant, il faut en avoir conscience. La procédure en France pour exclure un locataire qui ne paye pas est compliquée.

Pour exemple : dans le cas où votre locataire cesse de payer le loyer, vous devez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Durant un délai de 2 mois, vous ne pouvez engager des poursuites pénales à son encontre. Si ce délai n'est pas respecté et que vous saisissez le tribunal avant la fin des 2 mois, aucune assurance pour loyer impayé ne fonctionnera.

Logement décent tout au long du bail

Le propriétaire loueur a l'obligation de délivrer à son locataire des prestations décentes dans l'appartement durant toute la durée du bail, c'est-à-dire :

  • Logement en bon état d'usage et de réparations ;
  • Appartement proposant des équipements qui fonctionnent ;
  • Réaliser des travaux importants si nécessaire (plomberie...)

Vous ne souhaitez pas vous occuper de la gestion locative ?

Confiez votre bien à un agent immobilier pour faire gérer votre bien à un prix fixe, quelle que soit sa surface.

Des honoraires d'agence pour la gestion locative

Pour conclure, si vous souhaitez passer par une agence immobilière pour mettre en location votre appartement et / ou assurer la gestion locative, des honoraires d'agence sont demandés en retour.

Ces honoraires justifient le travail effectué pour la mise en location et la gestion locative (gestion de la relation avec le locataire, réalisation des quittances, etc.). Les honoraires d'agence sont réglés par le propriétaire et le locataire. Les honoraires du locataire sont encadrés par la loi Alur. Selon la zone, on a des frais de location d'agence entre 11 € et 15 € du m2 pour le locataire.

Le propriétaire doit débourser en moyenne 500 euros pour une mise en location et 4 à 8 % pour la gestion locative de son bien.

Une agence immobilière en ligne pour ma gestion locative

Heureusement, des innovations permettent maintenant de passer par une agence immobilière en ligne pour gérer sa location. L'agence immobilière en ligne utilise les dernières technologies (service en ligne, plateforme digitale de diffusion, etc.) pour proposer un prix juste et un service de qualité à ses clients.

L'agence immobilière en ligne  propose un prix fixe pour la gestion locative d'un bien immobilier, et ceci quelle que soit la nature du bien à louer (colocation, location nue, location meublée, location étudiante). Pour plus d'informations, consultez notre page "Je veux louer".