En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

A savoir sur l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est un dispositif visant à limiter l'inflation des loyers d'un logement vide ou meublé. Cette mesure vise à protéger les locataires en évitant la spéculation immobilière compliquant leur projet de logement. Elle consiste à empêcher l'augmentation d'un loyer à la suite d'un renouvellement de bail. Dans 1 149 communes des 28 principales agglomérations françaises qui constituent la zone dite tendue, le loyer est encadré lors d'une relocation. Toutefois, il existe plusieurs conditions permettant de rehausser un loyer. C'est ce que nous allons voir par la suite.

La mesure d'encadrement des loyers fait partie de la loi ALUR initiée en 2014 par Cécile Duflot puis remaniée en 2015 par Sylvia Pinel. Annulée en 2017, elle a été reconduite le 1er juillet 2019 et ne concerne que les baux signés ou renouvelés après cette date. Les contrats signés avant cette date ne sont pas soumis au dispositif d'encadrement.

Comment appliquer l'encadrement des loyers ?

À ce jour, le dispositif d'encadrement des loyers est scindé en deux, avec un dispositif général et un dispositif spécifique applicable sur Paris.

Cas général

Seules les villes considérées comme des zones tendues sont concernées par ce dispositif. Lorsqu'il s'agit d'une première mise en location, le propriétaire loueur a la possibilité de fixer librement le loyer du logement.

Pour un renouvellement de bail, où personne (locataire et propriétaire) ne donne de préavis, le propriétaire peut augmenter le loyer si celui-ci est en-dessous du marché.

Pour une nouvelle mise en location, deux possibilités se présentent :

• Le bien n'a pas été loué depuis plus de 18 mois : le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer.
• Le bien a été loué depuis moins de 18 mois : le montant du loyer ne peut pas dépasser celui payé par l'ancien locataire. Mais si l'ancien loyer n'a pas été révisé depuis plus de 12 mois, le bailleur peut l'augmenter en suivant l'IRL (indice de référence des loyers) pour fixer son nouveau loyer. Deux cas permettent d'augmenter son loyer au-dessus de l'IRL : la réalisation de travaux suite au départ de l'ancien locataire ou si l'ancien loyer est sous-évalué.

Dispositif spécifique à Paris

Sur Paris, pour tout bail signé après le 30 mai 2019, qu'il s'agisse d'un bail meublé ou d'une location nue, le loyer est encadré par un loyer de référence. Le loyer de référence est défini selon le type de location, la localisation, la superficie, le nombre de pièces et l'ancienneté de la copropriété.

Lorsqu'il s'agit d'une première mise en location, le loyer de référence (hors charges) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré à la date de signature de bail. Le montant du loyer de référence et celui du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location. Lors d'un renouvellement de bail, le bailleur doit informer au moins 6 mois avant la fin du bail de l'augmentation des loyers. Le loyer réévalué (hors charges) ne doit dépasser le loyer de référence minoré.

Le courrier d'augmentation du loyer doit être adressée au locataire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier, soit remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification rédigée par le propriétaire doit comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018, indiquer le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

Pour une nouvelle mise en location, deux possibilités se présentent :

• Le bien n'a pas été loué depuis plus de 18 mois : le propriétaire peut augmenter son loyer sans dépasser le loyer de référence majoré
• Le bien a été loué depuis moins de 18 mois : Le loyer peut être augmenté si, l'ancien loyer n'a pas été révisé depuis plus de 12 mois, le bailleur peut l'augmenter en suivant l'IRL (indice de référence des loyers) pour fixer son nouveau loyer, en cas de réalisation de travaux ou si l'ancien loyer est sous-évalué.

Application de la hausse des loyers à Paris

La hausse de loyer étalée s'applique de la manière suivante : sur un bail de 3 ans, 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %), sur un bail de 6 ans, 1/6 par an. Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait). Ou, une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes réalisées depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an. Le loyer mensuel sera augmenté la première année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois. Les agences immobilières parisiennes comme les particuliers doivent appliquer cette hausse.

Exception au dispositif de l'encadrement des loyers

La première exception au dispositif de l'encadrement des loyers est l'application d'un complément de loyer au 1er août 2015. La mesure controversée est aussi mise en place à Lille. Les logements HLM, loi de 1948, conventionnés par l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat), les locations touristiques de type Airbnb ne sont pas concernées par l'encadrement des loyers.

Quels sont les risques de ne pas respecter l'encadrement des loyers ?

En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, le préfet peut envoyer un courrier avec une mise en demeure pour mise en conformité. Pendant la mise en demeure, le bailleur doit montrer au préfet la régularisation du loyer (avec une copie du bail régularisé) ainsi qu'un remboursement du trop perçu auprès du locataire. En cas de non-respect de la mise en demeure, le bailleur risque 5 000 euros d'amende (15 000€ pour une entreprise).

Astuce pour être sûr de respecter l'encadrement des loyers à Paris

Pour être sûr de respecter l'encadrement des loyers à Paris, le préfet de la région Ile-de-France a mis en place un site sur lequel le bailleur peut saisir les caractéristiques du bien à louer (nombre de pièces, année de construction, type de location, adresse) pour connaître le montant du loyer de référence.

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