Renégocier son prêt immobilier

Deux possibilités pour une renégociation dans les règles de l'art

Pour renégocier un crédit immobilier deux choix s'offrent à vous, prendre rendez-vous au sein de la banque ou a été contracté le crédit ou alors se tourner vers un autre établissement bancaire (ou encore un courtier bancaire). Avant de se lancer dans la démarche, il est important de préparer son argumentaire et de poser au moins ces quatres questions, comme : 

1. Quels sont les taux en vigueur actuellement ?
2. Les annuités de remboursement sont-elles différentes ? 
3. Il-y-a-t-il un prix (un forfait) à payer pour renégocier son emprunt ?
4. Vais-je vraiment profiter de meilleures conditions ?

Pour répondre à vos questions, notre équipe vous a préparé gratuitement un guide qui nous l'espérons vous permettra d'avoir un nouveau regard sur la négociation d'un emprunt immobilier. 

_{En 2020, un regain de renégociation de prêts, lié aux nouvelles baisses de taux. Il s'agit des personnes dont les crédits immobiliers étaient trop récents pour être renégociés avant et qui peuvent maintenant accomplir les démarches…}

Quelles sont les économies auxquelles je peux prétendre ? 

Le saviez-vous : les taux d'intérêt tendent à se réduire depuis l'Antiquité. La poussée inflationniste du XXe siècle les a, cependant, fait quelque peu remonter. Ce n'est que dans les années quatre-vingt-dix que la baisse a repris. Les taux d'intérêt actuels sont les plus bas jamais observés dans l'histoire et cette variable est aussi bien vrai en Europe, qu'en Asie ou encore aux Etats-Unis d'Amériques. Cette vertue décadente des taux pour la société à toujours mis en tension banquier et l'emprunteur. Auparavant, c'était les entreprises qui tapaient du point pour de lourdes renégociations. Aujourd'hui, ce sont les particuliers qui mettent en garde les banques pour obtenir toujours plus de nouveaux avantages, pourquoi pas vous ? 

 De quoi rendre la renégociation du prêt intéressante et très attractive pour les anciens emprunteurs. Néanmoins, cette solution qui sur le papier peut mettre l'eau à la bouche n'est pas toujours avantageuse financièrement.

Il est naturel, de se pencher sur la technique pour étayer les principes cités précédemment, dans le cas d'un prêt classique à taux fixe, chaque échéance comprend une partie du capital souscrit à laquelle s'ajoute une part des intérêts. Mais la répartition entre ces deux éléments varie au cours du prêt :

En premier lieu, les intérêts d'emprunts représentent la majorité du remboursement effectué mensuellement, avec le temps, les mensualités se composent presque exclusivement du capital restant dû.

De cette conséquence, renégocier son crédit est intéressant que lorsque la part des intérêts dans le montant de chaque mensualité est encore importante, ordinairement, au cours du premier tiers de la durée de l'emprunt immobilier. Le détail de l'échéancier des remboursements, appelé aussi tableau d'amortissement des annuités pour un investisseur, permet de connaître avec précision le ratio entre les intérêts et le reste à payer du capital.

D'après nos estimations, la moitié des dossiers qui concernent un rachat de crédit immobilier ont obtenu un gain de 15 000 euros sur le montant total du coût du prêt immobilier. Pour deux tiers des demandes, le gain dépasse quasiment toujours 10 000 euros. Non loin d'une utopie, vous aussi réalisez gratuitement en ligne une simulation de rachat de crédit immobilier. 

Attention lors d'une renégociation, il ne sera pas possible de renégocier les frais de notaire, cela va de soi, mais un rappel n'est jamais de trop pour qui veut le lire. 

Bon à savoir : faites bien la différence entre renégociation et rachat de prêt : le rachat de prêt immobilier consiste à aller voir les banques concurrentes afin d'obtenir un meilleur taux que celui de votre banque.

Combien de fois est-il possible de renégocier son emprunt bancaire ?

Renégocier un prêt immobilier une fois est déjà honorable, mais pourquoi pas tenter de le faire plusieurs fois ? 

Une redite pour aller plus loin sur le sujet , la renégociation de crédit immobilier est l'opération par laquelle l'emprunteur soumet à la banque qui lui a octroyé un prêt une nouvelle demande visant à réévaluer ses taux d'emprunt. L'objectif ici, est de faire suite aux évolutions du marché et permettre à l'emprunteur de réaliser d'importantes économies sur le montant des intérêts de son prêt.

Vous pouvez renégocier ou racheter votre prêt plusieurs fois

Bonne nouvelle, vous pouvez tout à fait racheter ou renégocier votre emprunt immobilier plusieurs fois de suite, ne vous gênez surtout pas !

Renégocier son prêt immobilier avec sa banque consiste à mettre à jour les conditions de son prêt immobilier soit sur le taux, la durée ou encore le montant des assurances. 

Si la différence entre l'ancien taux d'intérêt et le nouveau taux n'est pas importante, il faudra plusieurs années avant de rentabiliser cette différence. En effet, le rachat de prêt entraîne des frais supplémentaires. Notez qu'il est important de ne pas taper à la porte du banquier tous les mois pour obtenir une modification, en effet, un certain nombre de banques le propose à ses clients lors du point annuel (si vous en avez un bien-sûr).

Attention, les banques n'ont aucune obligation de vous accorder une renégociation et appliquent des conditions différentes suite à la souscription d'un crédit immobilier. De manière générale, le changement de taux se matérialise via un avenant et le contrat initial reste inchangé. Les frais de dossier varient en fonction des banques.

Renégocier son prêt : pénalités ?

Nous avons vu qu'il est tout à fait possible de renégocier son emprunt immobilier et ceux sans limite mais il y a un mais qui va peut être vous faire avoir des sueurs froides. En effet, une opération de renégociation de crédit, le plus souvent est accompagnée de frais et de pénalités supplémentaires occasionnés par le banquier.

Pour éviter ou limiter ces surcoûts, persuader votre propre banquier de réviser les conditions du prêt actuel est la meilleure option. Vous aurez à vous acquitter des pénalités de remboursement (réduites ou pas) ainsi que des frais de dossier. Il est possible également si vous avez un proche agent immobilier de lui demander conseil, normalement ce professionnel de l'immobilier est en relation étroite avec les banques de son secteur. 

Si en revanche, vous vous opposez à un refus, vous devez par conséquent tenter votre chance auprès d'un autre établissement, et vous aurez probablement à vous acquitter de frais divers dont le total peut atteindre jusqu'à 5 % du montant du prêt. En effet, ce pourcentage représente : 

• frais d'ouverture
• frais de mutation
• Acquittement des garanties qui représente plus de 1 % du montant
• Pénalités de remboursement auprès de la banque initiale

Frais de dossier

En fonction de la réduction de taux et des conditions attractives qu'elle vous accorde déjà, la banque peut se montrer plus ou moins regardante à l'idée de vous dispenser des frais de dossier.

Si elle maintient les frais, deux possibilités de dédommagement : un forfait de 200 € en moyenne ou un pourcentage du montant du capital restant dû, environ 1 %.

Frais de garantie

Comme vous souscrivez un nouvel emprunt, une nouvelle garantie est obligatoire. Celle-ci génère des frais variant de 0 % à 5 % du capital selon le type de garantie choisi entre la reprise d'hypothèque et la caution.

La première est la plus chère, puisque la signature d'un acte de garantie hypothécaire requiert l'intervention d'un notaire. Si vous prenez cette garantie, une hypothèque de deuxième rang évite les frais de mainlevée sur la première hypothèque, qui s'éteint avec le prêt désormais annulé.

L'autre possibilité de fournir une garantie consiste à mettre en place une caution d'une personne physique, ou à nantir un placement en guise de garantie pour le prêt.

Conseil : pour un emprunt de moins de 50 000 €, négociez la suppression de la garantie, vous épargnant les formalités et les coûts.

Pénalités de remboursement anticipé

Elles correspondent en moyenne à 3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d'intérêts, la loi Scrivener ayant fixé ce maximum légal. Cette pénalité est cependant supprimée si le remboursement intervient à la suite des situations suivantes :

• Changement de votre lieu de travail ou de celui du conjoint,
• Décès ou cessation involontaire de l'activité professionnelle. 

Si vous ne changez pas de banque, cette clause est négociable, d'autant que pour alléger les démarches, les banques traitent les réaménagements de contrats de prêt en interne comme de simples avenants qui prend beaucoup moins de temps que l'élaboration d'un nouveau contrat.

L'assurance emprunteur dans la renégociation de son prêt

Renégocier son prêt immobilier, c'est aussi le moment de négocier l'assurance emprunteur souscrite initialement. Celle-ci est destinée à couvrir les incidents de la vie susceptibles de vous empêcher d'honorer vos créances. Elle comprend ainsi des garanties telles que le décès, le chômage, et l'invalidité totale ou partielle conduisant à une incapacité permanente ou temporaire de travail.

Notons que pour bénéficier d'une couverture convenable, vous aurez probablement à payer des montants plus importants qu'au moment de la signature de l'acte de vente. On vous recommande d'effectuer une comparaison détaillée de multiples offres afin de trouver la formule qui vous convient au meilleur prix et avec les types de garantie appropriés.

Conseils pour obtenir le meilleur taux immobilier

Bénéficier du taux à prêt zéro (PTZ+)

Pour être éligible, il faut respecter un certain nombre de critères : 

• Réservé à l'achat d'une résidence principale et à l'achat dans l'ancien rénové et dans le cas de la revente d'un logement HLM à son occupant

• Le PTZ+ est sous conditions de ressources aux primo-accédants non propriétaires de leur résidence principale depuis plus de 2 ans

• le bien neuf acheté doit respecter le label BBC 2005 ou suivre la réglementation thermique 2012.

Sa durée de remboursement est comprise entre 12 à 25 ans en fonction de ces revenus. Avec le PTZ+, c'est la garantie de financer jusqu'à 33 % du montant de votre acquisition suite à la négociation d'un bien immobilier.

Si vous n'êtes pas dans cette situation, notamment les mandataires immobiliers ou encore les professions libérales, renseignez-vous sur les autres prêts et notamment le prêt du 1 % logement par exemple.

Soignez le taux d'endettement

Les banques n'acceptent plus de prêter au-delà d'un taux d'endettement supérieur de 33 % de vos revenus (sauf cas particuliers), attention donc avant de réaliser une offre d'achat écrite sur un logement. Le montant des mensualités de votre prêt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels. Si vous parvenez à présenter un taux d'endettement bas ou que vous avez un reste-à-vivre conséquent, la banque vous fera davantage confiance.

Situation financière et professionnelle stable

En France, on ne voit pas d'un bon œil les aventuriers. Ne présentez pas une demande de prêt auprès d'une banque si vous êtes constamment à découvert et même s'il y a une bonne raison. Il faut aussi prouver au banquier que les finances se portent bien et que vous savez soigner un budget. Enfin, la situation professionnelle peut être déterminante. Il est quand même plus facile d'obtenir un prêt bancaire avec des revenus en CDI.

Banque en compétition avec un courtier immobilier

Pour un meilleur taux d'emprunt, vous pouvez prétexter un changement de banque, car vous avez vu des conditions plus attractives ailleurs par exemple, attention tout de même à ne pas jouer l'insolent. Si vous possédez plusieurs produits dans cette banque, elle devrait a priori essayer de vous retenir et vous faire une nouvelle proposition. À vous de jouer !