Choisir la location nue

La location nue pour louer un appartement

Une location nue ou location vide est un logement qui ne présente pas les équipements et prestations d'une location meublée. C'est un logement loué à l'état brut. Toutefois, un propriétaire peut décider de l'équiper comme il le souhaite pour favoriser la location. Le statut des locations vides est régi par la loi du 6 juillet 1989.

Chaque type de location est soumis à une fiscalité différente. Renseignez-vous bien afin de savoir ce qui vous correspond le plus.

Quel mobilier doit contenir un appartement en location nue ?

Une location vide peut ne contenir aucun ameublement. Néanmoins, dans l'intérêt du loueur, il est préférable d'y mettre des équipements pour que le locataire ait un minimum d'investissement à faire lors de son aménagement. On va par exemple souvent retrouver une location nue avec une cuisine partiellement ou totalement équipée (meubles, four, frigo, lave-vaisselle, etc.). De la même manière, la salle de bain est équipée de meubles, d'une vasque et d'une baignoire ou d'une douche.

Équiper un logement pour le confort du locataire, c'est se donner plus de chances de louer son appartement ou sa maison.

Fiscalité d'une location nue

Il existe deux régimes fiscaux lorsque l'on exerce une location nue :

• Le premier est le régime micro-foncier : il s'agit du régime de déclaration le plus simple. Vous devrez uniquement déclarer les loyers perçus dans votre déclaration d'impôt. Le fisc fera un abattement de 30 % sur ces revenus. Cela signifie que vous serez imposé sur 70 % de vos rentes locatives. L'imposition se fait sur votre tranche marginale d'imposition (TMI).
• Le second est le régime réel : ce régime permet de déduire les charges sur vos revenus. Il s'agit des charges représentant les intérêts d'emprunt pour l'acquisition du bien, l'assurance-habitation du propriétaire non occupant, la taxe foncière, l'assurance emprunteur et les travaux réalisés sur le bien. À l'instar du régime micro-foncier, l'imposition de vos rentes locatives sont faites sur votre TMI.

Le bail de la location nue

Le bail d'une location vide est de 3 ans minimum. Le bail est ensuite reconduit tacitement tous les ans. Concernant le préavis, le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans justification de motif, avec un préavis de trois mois. Pour le bailleur, la résiliation est possible après la fin du bail. Il est possible de le rompre à tout moment s'il s'agit d'une reprise pour s'y loger, pour vendre, pour un motif légitime et sérieux ou s'il s'agit d'un héritage avec une intention de vendre ou d'y résider. Le préavis est alors de 6 mois minimum.

Astuce : pensez à bien anticiper la date de fin de votre bail pour donner congé à votre locataire.

L'état des lieux et la garantie financière

L'état des lieux consiste à juger de l'état des éléments qui sont présents dans l'appartement ou la maison louée. Cela oblige le locataire à prendre soin du lieu qu'il occupe et des objets qu'il utilise dans le bien. L'état des lieux d'une location vide est plus rapide que pour un bien meublé. Il s'agira de vérifier par exemple l'état des murs, des huisseries ou du sol. Si une pénalité financière est exercée, elle est retenue sur le montant du dépôt de garantie financière versée par le locataire. Pour une location nue, elle est plafonnée à une fois le montant du loyer hors charges.

Le loyer d'une location nue

Le loyer d'une location nue est moins élevé qu'une location meublée. En effet, les prestations y sont moindres (pas de TV, de mobilier, de literie). Attachez-vous à fixer un loyer en prenant en compte vos objectifs de rentabilité et le marché.

Quelle est la proportion de locations vides par rapport aux locations meublées ?

En 2017, on comptait 94 % du parc locatif loué en location nue (source Insee). À qui s'adresse la location vide ? La location vide s'adresse à toutes les tranches d'âge : moins de 30 ans, plus de 65 ans, familles... Cette location est une bonne alternative pour ceux qui ne peuvent pas acheter et souhaitent rester dans un bien pour une longue durée.

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