La crise sanitaire, responsable d'une crise immobilière ?

Quelles sont les conséquences actuelles ?

Les agences immobilières étant obligées de fermer leur accès au public, le confinement a accéléré la digitalisation du secteur immobilier. Le recours à la visioconférence ainsi qu'à l'estimation en ligne s'est accrue. Mais malgré cela, 93 % des vendeurs déclarent que le coronavirus a eu un impact sur leur projet d'après une étude de Seloger.com. En effet, mesure de distanciation sociale oblige, les ventes prévues ont été reportées car les visites n'étaient plus possibles. Pouvons-nous parler pour autant de crise immobilière ?

On a donc constaté une baisse importante des transactions. Très peu de vendeurs ont pour autant abandonné leur ambition de vendre : 2 % seulement. De plus, 73 % d'entre eux se déclarent confiants dans l'aboutissement dans leur projet.

On a également pu observer une hausse du crédit immobilier ces derniers mois. Une étude réalisée par l'Observatoire du Crédit Logement a en effet observé une augmentation entre avril (1,18 %) et mai (1,25 %). Cette augmentation a beaucoup fait parler d'elle ces dernières semaines, d'autant plus que ce taux était en constante diminution depuis la crise de 2008.

Il n'y a cependant pas lieu de paniquer d'après la Banque de France, car il s'agit à 50 % de renégociations de prêts. En effet, les anciens prêts qui sont négociés à la baisse le sont généralement à des taux supérieurs au marché. Ces renégociations ayant lieu à une période où les nouveaux prêts se faisaient rare, cela a tiré les chiffres vers le haut. La Banque Centrale prédit un retour à la normale progressive d'ici à juillet. Une crise immobilière n'est donc pas à l'ordre du jour.

Quelles seront les conséquences futures ?

Le confinement a pour effet de mettre le marché en pause car il y a eu très peu d'achats et de ventes immobilières. On comprend donc qu'une forte fluctuation des prix n'est pas possible car pour cela il faudrait de nombreuses transactions. Cependant, post-confinement, à quoi faut-il s'attendre ? Les biens en vente vont-ils voir une baisse drastique de la demande ? Et si oui cette baisse sera-t-elle durable ? S'il y a une crise immobilière combien de temps va t-elle durée ?

Afin d'y voir plus clair analysons les comportements du secteur lors des pandémies passées. 

En 2003, Hong Kong a été touchée par le virus du SRAS qui a également mené à un confinement total et donc une diminution importante de l'activité économique. On constate pourtant que le prix des maisons n'a pas chuté de manière significative (1,7 %). Le volume des transactions quant à lui s'est vu touché de manière importante avec une diminution de l'ordre de 30 à 72 %. Cependant, une fois la crise sanitaire passée les volumes de transactions sont revenus naturellement à leur niveau habituel. Et les inquiétudes d'une crise immobilière ont rapidement disparu.

L'impact de la crise économique qui va suivre cette crise sanitaire peut susciter davantage d'inquiétudes. Car contrairement à la dernière crise de 2003, le monde entier est actuellement touché par le virus. L'import/export de l'économie Hongkongaise ne s'est pas vu impactée et a pu repartir rapidement. Or, aujourd'hui toutes les économies du monde se retrouvent en difficultés, au moins temporairement. Les échanges commerciaux de la France étant affectés, le PIB mettra plus de temps à retrouver son niveau d'équilibre. Dans ce contexte, il est difficile de prédire la réaction du secteur immobilier.

Cependant, il est intéressant de remarquer qu'une crise économique ne se solde pas nécessairement par une crise immobilière. En effet, une étude a été menée sur le marché américain par ATTOM Data Solutions, un institut fournisseurs de données immobilières. Elle montre qu'à l'exception de la crise des subprimes, le marché immobilier est faiblement  impacté par une crise économique. Ainsi, si les prix ont chuté de plus de 13 % en 2008, ils ont augmenté d'environ 5 % pour la crise de 2000. On constate également une augmentation des prix de l'immobilier durant la crise de 1980 à 1982.

L'institut américain en conclut que même si le marché de la pierre peut être impacté par une crise, se loger reste un besoin de première nécessité. Ainsi, le secteur a tendance à mieux se porter. C'est d'autant plus vrai pour les montants des loyers qui restent relativement constants malgré les différentes crises économiques. 

Il faut cependant avoir en tête que ces chiffres reflètent le marché dans sa globalité, mais chaque ville ou région vivra la récession différemment. On a donc pu constater que durant les crises, des États américains sont fortement touchés pendant que d'autres prospèrent.

Il y a toujours le risque que les achats de biens soient repoussés dû à l'incertitude économique et le manque de stabilité des emplois. Ce qui aurait alors pour effet de diminuer la demande et avec elle, les prix. Cependant les investisseurs peuvent contrebalancer cet effet en choisissant de placer leur argent dans la pierre, considérée comme valeur refuge en temps de crise.

Et le marché français après le second confinement ?

Les délais naturels du marché immobilier font que l'on continue de ressentir les effets du confinement quelques mois plus tard.

On constate également une baisse importante de l'octroi des crédits aux foyers les plus modestes. La demande d'apport en capital par les banques est plus élevée et le taux d'endettement supérieur à 33 % se fait plus rare. 

Les restaurateurs et autres acteurs fortement impactés par le confinement se voient également plus difficilement octroyer un prêt car les agents de crédits anticipent leurs difficultés financières.

Il est difficile de savoir précisément les effets de la crise sur le marché immobilier qui dépend de beaucoup de facteurs. Le comportement futur du virus et de son potentiel retour massif en octobre (nouveau confinement à partir du 29/10/2020) auront une importance notable. Les experts restent donc prudents dans leurs déclarations. Cependant, beaucoup d'entre eux anticipent une baisse des prix net vendeur de l'immobilier à court terme jusqu'à janvier 2021 en France et en Europe. Une reprise est attendue à compter de mars 2021 ou 2022. Finalement, une fois le marché stabilisé, on estime que la baisse sera d'environ 1,4 % sur le secteur immobilier en France.

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