Comment bénéficier de la Loi Denormandie ?
Contexte de la Loi Denormandie
La Loi Denormandie a été amendé par le Sénat en 2018, alors que le gouvernement souhaitait plutôt une extension du dispositif Pinel en faveur des travaux d'amélioration portant sur les immeubles en plein centre-ville. Le Sénat a profité de cette évolution pour adapter la loi au enjeu de revitalisation des zones urbaines.
Mais quels sont les avantages liés à l'application de la Loi Denormandie ? En synthèse, cette loi permet :
- De se constituer un patrimoine immobilier, avec une possibilité de disposer des lieux à terme.
Loi Denormandie implique d'investir dans l'ancien
En mettant en place la Loi Denormandie, le ministre chargé de la Ville et du logement a voulu faire la chasse aux “passoires thermiques” (logement classé F ou G au bilan énergétique). Cela implique un investissement dans de l'immobilier ancien, qui sont en général très mal isolé, pour en faire une location.
Comment bénéficier de la loi Denormandie ?
Voici comment bénéficier des avantages de la loi :
- Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021
- Le bien immobilier doit se situer dans une ville éligible, à savoir une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire
- S'engager à louer le bien dans le cadre d'une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
- Respecter les plafonds de loyers et de revenus fiscales des locataires décidés par le gouvernement.
- frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.
Les travaux éligibles :
Contrairement à la Loi Pinel, la Loi Denormandie n'impose pas une réhabilitation complète du logement. Il n'y a pas non-besoin d'obtenir le label RT 2012 ou BEPAS pour obtenir les réductions fiscales.
Le décret du 26 mars 2019 met en avant les travaux éligibles au dispositif Denormandie, il faudra que les travaux porte sur :
- l'isolation de la toiture
- l'isolation des murs donnant sur l'extérieur
- l'isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur
- le changement de système de chauffage
- le changement de système de production d'eau chaude sanitaire
Sur les cinq lignes de travaux présentées ci-dessus, au moins deux doivent être réalisées au choix par le propriétaire. La performance énergétique du logement doit être améliorée d'au moins 30 % en habitat individuel et de 20 % en collectif.
Attention : Un artisan certifié RGE (reconnu garant de l'environnement) doit obligatoirement être engagé pour réaliser les travaux. Un particulier qui réalise lui-même les travaux ou qui passe par un professionnel non agréé ne peut pas bénéficier de l'allègement fiscal.
Quels sont les documents justificatifs ?
Pour bénéficier de l'allègement fiscal, des justificatifs devront être fournis au service des impôts.
Il faudra justifier de la réduction de consommation énergétique en fournissant deux diagnostics de performance énergétique (un avant les travaux et un après les travaux réalisé).
Une facture des travaux réalisés devra être fournie. Elle mettra en avant le lieu de l'intervention et les types d'interventions réalisés.
Villes concernées par la loi Denormandie
Il y'a 222 villes engagées dans le plan “Action cœur de ville”. Ces villes sont réparties entre la métropole et l'Outre-mer. L'objectif du plan est d'inciter les acteurs du logement, du commerce et de l'urbanisme à réinvestir les centres-villes et à favoriser le maintien ou l'implantation d'activités en cœur de ville. Le programme mobilise plus de 5 milliards d'euros sur cinq ans.
Les villes participantes à la loi Denormandie
Liste des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville » éligibles au Denormandie (numéro du département) | ||
| Abbeville (80) | Douai (59) | Niort (79) |
| Agde (34) | Draguignan (83) | Nogent-le-Rotrou (28) |
| Agen (47) | Dreux (28) | Oyonnax (01) |
| Ajaccio (2A) | Dunkerque (59) | Pamiers (09) |
| Albi (81) | Dzaoudzi – Pamandzi (976) | Pau (64) |
| Alençon (61) | Épernay (51) | Périgueux (24) |
| Alès (30) | Épinal (88) | Perpignan (66) |
| Ambérieu-en-Bugey (01) | Étampes (91) | Persan (95) – Beaumont-sur-Oise (95) |
| Angoulême (16) | Évreux (27) | Pithiviers (45) |
| Annonay (07) | Évry (91) | Pointe-à-Pitre – Les Abymes (971) |
| Argentan (61) | Fécamp (76) | Poissy (78) |
| Arles (13) | Figeac (46) | Poitiers (86) |
| Arpajon (91) | Flers (61) | Pontivy (56) |
| Arras (62) | Foix (09) | Privas (07) |
| Aubenas (07) | Fontainebleau – Avon (77) | Quimper (29) |
| Auch (32) | Fontenay-le-Comte (85) | Rambouillet (78) |
| Aurillac (15) | Forbach (57) | Redon (35) |
| Autun (71) | Fort-de-France (972) | Revel (31) |
| Auxerre (89) | Fougères (35) | Riom (63) |
| Avignon (84) | Gap (05) | Roanne (42) |
| Bagnols-sur-Cèze (30) | Gien (45) | Rochefort (17) |
| Bar-le-Duc (55) | Gonesse (95) | Rodez (12) |
| Basse-Terre (971) | Grasse (06) | Romans-sur-Isère (26) |
| Bastia (2B) | Guebwiller (68) | Romorantin-Lanthenay (41) |
| Bayonne (64) | Guéret (23) | Rumilly (74) |
| Beauvais (60) | Haguenau (67) | Saint-André (974) |
| Belfort (90) | Issoire (63) | Saint-Avold (57) |
| Bergerac (24) | Issoudun (36) | Saint-Brieuc (22) |
| Besançon (25) | La Flèche – Sablé-sur-Sarthe (72) | Saint-Dié-des-Vosges (88) |
| Béthune – Bruay-la-Buissière (62) | La Roche-sur-Yon (85) | Saint-Dizier (52) |
| Béziers (34) | Lannion (22) | Saintes (17) |
| Blois (41) | Laon (02) | Saint-Joseph (974) |
| Boulogne-sur-Mer (62) | Laval (53) | Saint-Laurent-du-Maroni (973) |
| Bourg-en-Bresse (01) | Le Creusot (71) | Saint-Lô (50) |
| Bourges (18) | Le Lamentin (972) | Saint-Malo (35) |
| Bourgoin-Jallieu (38) | Le Port (974) | Saint-Michel-sur-Orge (91) |
| Bressuire (79) | Le Puy-en-Velay (43) | Saint-Nazaire (44) |
| Briançon (05) | Lens – Liévin (62) | Saint-Omer (62) |
| Brignoles (83) | Les Mureaux (78) | Saint-Pierre (974) |
| Brive-la-Gaillarde (19) | Libourne (33) | Saint-Quentin (02) |
| Cahors (46) | Limoges (87) | Sarrebourg (57) |
| Calais (62) | Lisieux (14) | Sarreguemines (57) |
| Cambrai (59) | Longwy (54) | Sartrouville (78) |
| Carcassonne (11) | Lons-le-Saunier (39) | Saumur (49) |
| Carpentras (84) | Lorient (56) | Saverne (67) |
| Castres – Mazamet (81) | Lourdes (65) | Sedan (08) |
| Cavaillon (84) | Louviers (27) | Senlis (60) |
| Cayenne (973) | Lunel (34) | Sens (89) |
| Châlons-en-Champagne (51) | Lunéville (54) | Sète (34) |
| Chalon-sur-Saône (71) | Mâcon (71) | Soissons (02) |
| Chambéry (73) | Mamoudzou (976) | Tarare (69) |
| Charleville-Mézières (08) | Manosque (04) | Tarascon (13) |
| Chartres (28) | Mantes-la-Jolie – Limay (78) | Tarbes (65) |
| Châteaubriand (44) | Marmande – Tonneins (47) | Thiers (63) |
| Châteauroux (36) | Maubeuge (59) | Thionville (57) |
| Château-Thierry (02) | Meaux (77) | Toul (54) |
| Châtellerault (86) | Melun (77) | Trappes (78) |
| Chaumont (52) | Mende (48) | Troyes (10) |
| Cherbourg-en-Cotentin (50) | Millau (12) | Tulle (19) |
| Chinon (37) | Montargis (45) | Valence (26) |
| Cholet (49) | Montauban (82) | Valenciennes (59) |
| Cognac (16) | Montbéliard (25) | Vallauris (06) |
| Colmar (68) | Montbrison (42) | Vannes (56) |
| Compiègne (60) | Montceau-les-Mines (71) | Verdun (55) |
| Corbeil-Essonnes (91) | Mont-de-Marsan (40) | Vernon (27) |
| Cosne-Cours-sur-Loire (58) | Montélimar (26) | Vesoul (70) |
| Coulommiers (77) | Montereau-Fault-Yonne (77) | Vichy (03) |
| Creil (60) | Montluçon (03) | Vienne (38) |
| Dax (40) | Morlaix (29) | Vierzon (18) |
| Dembéni (976) | Moulins (03) | Villefranche-de-Rouergue (12) |
| Denain (59) | Mulhouse (68) | Villeneuve-sur-Lot (47) |
| Dieppe (76) | Narbonne (11) | Vire (14) |
| Digne-les-Bains (04) | Nemours (77) | Vitré (35) |
| Dole (39) | Nevers (58) | Voiron (38) |
Liste des villes ORT
Certaines communes ont signé une Opération de revitalisation de leur territoire (ORT) et sont également concernées par le dispositif Denormandie.
Les décrets précédemment parus précisent également que les villes qui font l'objet d'une politique prioritaire de la ville intégreront prochainement le dispositif. Elles devront être reconnues comme ayant un quartier ancien dégradé ou posséder une zone de renouvellement urbain.
C'est ainsi que des villes d'Île-de-France (Clichy, Bagnolet...) et des grandes métropoles (Bordeaux, Toulouse...) Pourraient bientôt faire partie du plan Denormandie.
Le calcul du loyer en Denormandie ?
En contrepartie de l'avantage fiscal que procure le dispositif Denormandie, le propriétaire doit exécuter des travaux et s'engager à louer l'appartement pendant six, neuf ou douze ans à un loyer raisonnable pour des personnes aux revenus modestes. L'application des plafonds à respecter répond aux mêmes règles que celles appliquées en Pinel neuf.
De ce fait, les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs au plafond, multiplié par un coefficient correcteur (qui ne peut excéder à 1,2) tenant compte de la surface du logement.
La formule de calcule du loyer maximum encadré par la Loi Denormandie est la suivante : Barème Pinel x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.
Le loyer mensuel hors charges perçu par le bailleur ne peut excéder certaines limites qui varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Voici les plafonds de loyers à ne pas dépasser pour les baux conclus en 2019.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 (sur agrément préfectoral) | |
| Plafond de loyer | 17,17 € / m² | 12,75 €/ m² | 10,28 € / m² | 8,93 € / m² |
Le plafond des ressources du propriétaire
Le dispositif Denormandie est éligible pour les propriétaires qui louent à des locataires ne dépassant pas des revenus encadrés par la loi.
Voici le plafond qui a été fixé par l'administration fiscale pour 2019 :
Plafonds de ressources des locataires en 2019 | ||||
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Personne seule | 38.236 euros | 38.236 euros | 31.165 euros | 28.049 euros |
| Couple | 57.146 euros | 57.146 euros | 41.618 euros | 37.456 euros |
| Avec un enfant à charge | 74.912 euros | 68.693 euros | 50.049 euros | 45.044 euros |
| Avec deux enfants à charge | 89.439 euros | 82.282 euros | 60.420 euros | 54.379 euros |
| Avec trois enfants à charge | 106.415 euros | 97.407 euros | 71.078 euros | 63.970 euros |
| Avec quatre enfants à charge | 119.745 euros | 109.613 euros | 80.103 euros | 72.093 euros |
| Majoration par personne supplémentaire | + 13.341 euros | + 12.213 euros | + 8.936 euros | + 8.041 euros |
| Source : BOFiP – Impôts du 1er avril 2019 |
Montant de la défiscalisation
Le montant de la défiscalisation dépend de la durée de la location du logement rénové (six, neuf ou douze ans). Le propriétaire est libre de fixer la durée qu'il entend.
L'autre facteur du Denormandie porte sur l'ensemble de l'investissement des travaux de rénovation, à savoir le prix d'achat du bien ancien et le montant des travaux de rénovation énergétique. Si le propriétaire s'engage pour une mise en location de douze ans (le maximum) à un prix au m2 modéré, un investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21 % du budget d'acquisition (pris en compte dans la limite de 300.000 euros).
Montant de la déduction fiscale à laquelle peut prétendre un investisseur
- pour une période de location de six ans : une réduction d'impôt totale de 12 % du montant de l'investissement (2 % par an pendant six ans)–
- pour une période de location de neuf année : une réduction d'impôt totale de 18 % du montant de l'investissement (2 % par an pendant neuf ans)
- pour une période de location de douze ans (neuf ans prolongés de trois ans) : une réduction d'impôt totale de 21 % du montant de l'investissement (2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant les années suivantes).
Au final, l'avantage fiscal ne peut donc pas dépasser les 63.000 euros (21% de 300.000 euros).
À noter : le plafonnement des niches fiscale avec le dispositif Denormandie est de 10.000 euros par an et par foyer.
Exemple de calcul pour un achat dans les Hauts-de-Seine à Clichy la Garenne
Prenons un investisseur qui investit en mai 2019 dans un appartement de 50 m2 à Clichy. Le bien a été acheté pour une valeur de 300.000 euros auquel s'ajoute 17.000 euros de frais notarié, 1.500 euros de frais de garantie bancaire et 50.000 euros de travaux. Le financement total s'élève donc à 368.500 euros.
L'acquéreur souscrit un prêt immobilier sur 25 ans : la mensualité de l'échéance de prêt se monte à 1500 euros.
Le bien immobilier, livré rénové fin décembre 2019, est loué pour neuf ans à partir du 1er janvier 2020. Le locataire verse au propriétaire un loyer mensuel qui, calculé sur la base du zonage Pinel : Zone 1 Bis soit 17,17€ du m2 soit 858,5. Les charges locatives s'élèvent chaque année à 10 % du loyer. Le propriétaire est soumis à des charges de copropriété de 5 % par an et à une taxe foncière annuelle de 700 euros.
L'investisseur pourra défiscaliser chaque année à hauteur de 7370 euros pendant 9 ans pour son appartement loué à Clichy 92110.
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