Comment estimer la valeur locative d'un logement ?

Savoir comment définir la valeur locative

Le premier moyen d'avoir une idée de la valeur locative d'un bien immobilier est de pouvoir identifier le montant du loyer au m². Le loyer au m² correspond à la valeur moyenne des biens qui sont sur le marché au sein de la même localisation. Celle-ci dépend également du type de propriété correspondant à la location voulue (maison, appartement, parking, cave). Vous pouvez trouver ces éléments sur le web comme sur les sites de notaires, par exemple.

Si le loyer au m² est un indicateur, il ne permet pas à lui tout seul, de définir la valeur locative de votre investissement. D'autres éléments sont à prendre en compte, comme ceux présentés ci-dessous.

La durée d'un bail locatif n'est pas la même si le bien est loué nu ou meublé ! Veillez à suivre la réglementation en cas de location.

Savoir identifier les caractéristiques de votre bien

Afin de fixer le montant de la valeur locative au plus juste, savoir identifier les caractéristiques de votre bien est indispensable ! Trois facteurs sont à prendre en compte :

1. Le quartier dans lequel se trouve le bien : en effet, si le bien se trouve dans un quartier très prisé, alors cela suffit à pouvoir augmenter sa valeur locative. De la même manière, s'il est proche de commodités (le métro par exemple), alors l'attrait pour celui-ci sera plus fort.

2. La configuration du logement : les petites surfaces sont beaucoup plus prisées. Le loyer au m² est donc beaucoup plus important pour un studio que pour un T4 (quatre pièces).

3. Les prestations que le logement offre : le logement est meublé, il y a un parking ou une grande terrasse, etc. Ces éléments peuvent faire grimper la valeur locative de quelques centaines d'euros.

Astuce : un logement meublé permet en moyenne d'augmenter le loyer de 15 %.

Connaître le marché est un bon indicateur pour fixer son loyer

Faire un tour d'horizon du marché des biens en location dans votre secteur est également un très bon moyen pour fixer le montant du loyer. Gardez en tête que l'objectif est de louer l'appartement, vous payez peut-être même un crédit : un logement vide vous fait perdre de l'argent !

Astuce : se rendre sur les sites de location (SeLoger, Leboncoin, etc.) permet d'avoir un aperçu du montant du loyer que vous pouvez fixer.

Identifier les charges de copropriété !

Les charges de copropriété sont des éléments qui peuvent être inclus dans le loyer. On parle de charges locatives récupérables. Le propriétaire peut choisir de les imputer dans le montant du loyer ou bien de les récupérer en fin d'année. Les charges récupérables sont listées dans le décret 87-713 du 26 août 1987.

À titre d'exemple, les charges de copropriété représentent les coûts liés au fonctionnement de l'ascenseur (électricité, entretien, etc.), à l'eau et au chauffage collectif, à l'entretien et à l'éclairage des parties communes intérieures, aux espaces extérieurs (jardin, parking) et au gardiennage.

Quelle rentabilité sur ma location ?

S'il s'agit d'un investissement locatif, il est également possible de définir le loyer en fonction du rendement locatif voulu. Par exemple, pour un logement acheté 100 000 €, pour un rendement brut de 7 %, fixez le montant du loyer à 580 € par mois (7 000€ / 12).

Attention, si la valeur locative définie est trop au-dessus du marché, vous prenez le risque de louer plus difficilement votre bien. L'agence immobilière OprixFixe vous conseille de faire l'analyse de ce critère avant même de faire votre investissement immobilier.

L'indice de référence des loyers

L'indice de référence des loyers (ou IRL) est un indice publié par l'INSEE. Il indique la variation des prix à la consommation. Cet indice permet aux loueurs de revaloriser leurs loyers pendant la location. Il se base sur le pouvoir d'achat des Français. Plus le pouvoir d'achat augmente, plus l'IRL vous permet d'augmenter vos loyers.

Attention, les loyers sont encadrés par les communes !

Attention, dans certains cas, vous ne pourrez pas convenir du montant du loyer comme vous l'entendrez. La loi ALUR instruite par Cécile Duflot est entrée en vigueur en 2014. Elle comporte une mesure phare qui est l'encadrement des loyers. Cela consiste à prendre le loyer médian d'une commune et de le multiplier par 1,2. Ce dispositif, qui a été annulé en 2017, va être réinstauré en 2019 notamment sur la capitale.

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