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Les clauses du compromis de vente

 

 

Clauses du compromis de vente

 

Le contenu du compromis de vente est assorti de clauses suspensives et négociables. Parmi elles, on retrouve l’obtention de prêt, la répartition des charges, la préemption, etc. Elles ont pour rôle de sécuriser la vente pour l’acheteur et le vendeur, notamment en cas d’imprévu. Dans ce guide, votre agence immobilière en ligne à forfait unique vous dit tout sur les clauses du compromis de vente.

Les clauses suspensive ou résolutoire

Il existe deux type de clauses : les clauses suspensives et les clauses résolutoires.

La clause suspensive, la vente est confirmée si la clause se réalise. L’obtention d’un prêt immobilier est une clause suspensive.

La clause résolutoire, la vente est confirmée si la clause ne se réalise pas. L’apparition d’une servitude sur le terrain de la propriété est une clause résolutoire.

 

Celle-ci ont parfois le même sens selon la façon dont elles auront été rédigées dans l’avant contrat.

 

Les clauses suspensives principales

Les clauses du compromis de vente : Obtention du crédit immobilier

Il s’agit d’une clause que l’on doit retrouver systématiquement dans le compromis de vente ou la promesse de vente. Cette clause permet de sécuriser l’acheteur en lui permettant de trouver un plan de financement pour acquérir la propriété. Ce plan de financement se fera avec un établissement bancaire. Le compromis doit donc comporter cette clause suspensive.

Le seul cas où cette clause ne doit pas apparaître est si l’acheteur assure la transaction sans prêt immobilier.

Dans la clause d’obtention de prêt immobilier, les informations sur la durée du remboursement, le montant du prêt, les mensualités, le taux d’intérêt, l’apport personnel…devront être indiquées. Pour faire jouer la clause (qu’elle ne se réalise pas), l’acheteur doit prouver qu’il ait eu 3 refus par des banques différentes aux mêmes conditions que le compromis. Un délai de 2 à 3 mois est attribué pour cette clause.

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Les clauses du compromis : la vente du précédent logement

Pour sécuriser son financement, un acquéreur peut instruire une clause lui permettant de conditionner son achat à la vente de son ancienne propriété. Cette clause permet à l’acquéreur d’éviter de réaliser un prêt relais. L’acquéreur peut faire rédiger cette clause suspensive dans un délai maximal de 6 mois. Le prix d’achat plancher à partir duquel la vente sera réalisée doit être indiqué dans le compromis de vente.

Clauses du compromis de vente : Absence de préemption

Parmis les clauses du compromis de vente, figure cette clause obligatoire qui intervient dans le cas où la mairie exerce un droit de préemption sur le bien immobilier. Cela peut arriver lorsque celle-ci à l’ambition de racheter des terrains ou des bâtiments dans le but de réaliser un projet immobilier ou aménagement public. Par son droit de préemption, la commune aura la priorité sur la propriété à vendre et de l’acheter aux conditions prévues dans le compromis de vente.

Le notaire doit faire une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) auprès de la mairie pour valider la clause de préemption. La mairie aura 3 mois pour répondre et déclencher son droit de préemption. Si la mairie ne répond pas au bout de 3 mois, le droit de préemption est purgé et la vente peut être conclue avec l’acquéreur.

 

Les clauses du compromis de vente : Absence de servitude

Les servitudes sont des droits d’usage d’un tiers sur un bien immobilier. En général, il s’agit d’un droit de passage sur un terrain et sont transmissibles avec les changements de propriétaires. L’apparition de servitude sur une propriété peut entraîner la volonté d’annuler la vente pour un acheteur. Inclure ce type de clause au compromis peut donc s’avérer utile pour celui-ci.

 

Les clauses du compromis de vente : Obtention d’un permis de construire

L’acquéreur peut exiger cette clause suspensive lorsque l’intérêt par l’achat immobilier est couplé à l’obtention d’un permis de construire (voir une autre autorisation administrative). En cas de refus, l’acheteur peut décider de se retirer de la vente sans risquer une poursuite par le vendeur. Le délai fixé à cette clause est suffisant pour que l’administration puisse lui répondre.

 

les autres clauses à négocier pour mieux maitriser sa transaction immobilière

Les clauses du compromis de vente : Date de la vente

Le compromis de vente va intégrer un délai maximum pour lequel la réalisation de l’ensemble des clauses suspensives devra être validée. Elle est fixée librement entre les deux parties. Un notaire peut également fixer cette date en jugeant que le délai sera suffisant pour qu’il récupère toutes les pièces afin d’assurer la légalité de la vente.

Les clauses du compromis  : Délai de rétractation

Dans les clauses du compromis de vente, il y’a le délai de rétractation légale. Ce délai est passé de 7 à 10 jours depuis la loi Macron de 2015. Cette clause est également obligatoire dans le compromis de vente. Il est possible pour l’acquéreur de prolonger ce délai en incluant une clause supplémentaire.

 

Les clauses du compromis : Indemnité de mobilisation ou dépôt de garantie

Cette clause permet d’obtenir plus de garantie pour le vendeur. Elle va fixer le montant que devra verser l’acquéreur sur un compte séquestre à la signature du compromis de vente. Le montant est généralement de 5 à 10% du prix de vente du bien. En cas de refus d’achat de l’acquéreur (hors délai de rétractation), le dépôt de garantie pourra être conservé par le vendeur. A l’inverse, si la vente se réalise, le dépôt de garantie est déduit du prix de vente.

 

Les clauses du compromis : Date de jouissance de propriété

Par défaut, l’acheteur peut occuper le bien dès la signature de l’acte de vente. Toutefois, il est possible d’intégrer une clause pour décaler la jouissance des lieux par le nouveau propriétaire. Les motifs de cette clause seront souvent pour des raisons de déménagement, livraison d’un logement neuf, activer une mutation professionnelle, etc.

 

Clauses du compromis : Répartition des charges en cours

Les clauses du compromis de vente peuvent être l’occasion de négocier la répartition de certaines charges qui pèsent sur le propriétaire. Parmi ces charges, on retrouve par exemple l’appel de fond pour travaux de copropriété déjà voté, charge de copropriété annualisées, taxe foncière… De manière générale, les charges antérieures doivent être supportées par le vendeur. Cependant, le vendeur peut négocier par le biais d’une clause, la répartition de ces charges avec l’acheteur. Ces charges seront alors réparties au prorata de la période consommée au moment du transfert de propriété.

 

 

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