Le propriétaire d'un logement loué vide (c'est-à-dire loué sans mobilier) peut vendre ce bien, même s'il est occupé par un locataire. Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Il est aussi possible de faire libérer le bien avant la vente en faisant une demande de congé pour vendre. Retrouvez tous nos conseils pour vendre efficacement un logement occupé.

Comment faire pour vendre un appartement occupé ? Est-ce possible de vendre si le locataire ne veut pas partir ? Quelles sont les conditions pour vendre avec un locataire en place ?

Vendre son bien immobilier pas à pas

Un propriétaire peut-il vendre un logement occupé par un locataire ?

Les relations entre un bailleur et un locataire au cours de la location d'un logement vide et meublé sont régies par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi "ALUR".

Un logement loué peut être vendu. Le propriétaire bailleur doit respecter certaines règles légales pour ne pas être hors la loi. Contrairement à ce que l'on peut penser, le locataire n'est pas toujours prioritaire pour acheter votre logement.

Deux cas de figures peuvent se présenter lors d'une vente immobilière. Soit le propriétaire bailleur est dans le délai légal pour donner congé au locataire, soit il l'a dépassé.

Quel est le délai légal pour vendre un logement occupé ?

Le délai légal pour donner congé pour vendre au locataire doit être d'au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail dans le cas d'une location « non meublée ». Dans le cas où le bien est meublé, le propriétaire a 3 mois avant de mettre fin au bail pour cause de vente.

Dans ce cas de figure, si la demande est faite dans les temps, il est possible de vendre l'appartement ou la maison sans locataire. Si le logement est loué non meublé, le locataire est prioritaire pour acheter. À la date de réception de la demande de congé pour vendre, il dispose d'un délai de 2 mois pour se porter acquéreur.

  • Dans le cas de la demande de congé d'un logement non meublé, il est impératif pour le propriétaire de joindre une offre de vente à la demande de congé. Le locataire doit alors faire part de sa réponse dans un délai de deux mois.
  • Dans le cas où la vente concerne un logement meublé, le propriétaire réalise la demande de congé mais n'est pas obligé de joindre une offre de vente. Dans ce cas de figure, le locataire n'est pas prioritaire pour la vente. Même s'il formule une offre d'achat, elle peut être refusée.

Que faire si je suis hors délai ?

Propriétaire vendeur, lors de la mise en vente d'un bien sans avoir respecté le délai légal de mise en location, il n'est pas aussi simple de vendre. L'échéance du bail est inférieure à 6 mois, que faire ? Ou alors l'échéance de bail vient de se renouveler et vous souhaitez quand même vendre, que faire ? Il n'est pas possible d'imposer de congé à un locataire hors délai. Le logement doit être vendu loué par le propriétaire. Il est du ressort du prochain propriétaire bailleur de faire la demande de congé dans le délai prévu par la loi. Généralement, l'acheteur est un investisseur dont l'intention est de louer le logement pour en faire un placement financier.

Quelles sont les démarches pour vendre un logement occupé ?

Une demande de congé donnée à l'oral n'est pas suffisante. Le locataire doit être prévenu par lettre recommandée avec AR. La loi n'impose aucune forme particulière, il est donc possible de réaliser la demande seul auprès d'un locataire.

Dans le cas où le locataire souhaite acquérir le bien immobilier, on vous recommande de lui faire formuler une lettre d'intention d'achat. Il est aussi possible de se faire accompagner par un expert immobilier : demandez une estimation gratuite de votre logement et signalez qu'il y a un locataire en place.