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DIFFÉRENCE ENTRE COMPROMIS DE VENTE ET PROMESSE DE VENTE

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Différence entre promesse de vente et compromis de vente 

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LES DIFFERENCES ENTRE LA PROMESSE ET LE COMPROMIS

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différence entre la promesse et le compromis

 

La promesse de vente est un avant-contrat qui va permettre de préparer la signature de l’acte de vente chez le notaire. Elle est similaire au compromis de vente ; néanmoins, sa différence va se retrouver sur le fait qu’elle est plus engageante pour le vendeur. L’acheteur, quant à lui, aura le pouvoir décisionnel de lever l’option d’achat ou non à l’issue du délai de validité d’une promesse de vente.

En synthèse, par la promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver son logement à un acquéreur spécifique. La promesse de vente présente également des garanties pour le vendeur. Nous allons voir ci-dessous quelles sont les différences avec le compromis de vente.

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Le saviez vous 
Attention à ne pas confondre promesse de vente et promesse d’achat.
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Cout d'enregistrement de la promesse de vente (€)

Nombre de promesse différente dans une transaction immobilière

Pourquoi sont-ils des avant-contrats ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont des avants-contrats. Ils permettent de préparer la signature de l’acte authentique de vente signé devant le notaire qui officialisera la transaction et le transfert de propriété.

L’avant-contrat intervient dès lors que l’acheteur et le vendeur se sont entendus sur le prix de la propriété.

Le compromis ou la promesse de vente vont permettre d’encadrer la transaction. Chacun d’eux définiront le prix du bien immobilier, les frais annexes et leur répartition, les conditions suspensives, le dépôt de garantie, les diagnostics etc.

Le délai de validité

L’avant-contrat ouvre un délai de 70 jours minimum et peut aller jusqu’à 90 jours. Il s’agit du délai nécessaire pour que l’acheteur obtienne son prêt immobilier auprès des banques, que le notaire s’assure que les clauses suspensives soient réalisées et pour réunir l’ensemble des diagnostics etc.

Dès le moment ou l’avant-contrat est prêt, le notaire convoque les deux parties pour signer l’acte de vente.

Le compromis inclut généralement une date butoir pour la signature de l’acte de vente. Concernant la promesse de vente, la date limite correspond au moment où l’acheteur décide de lever l’option d’achat du bien ou non.

Dans les deux cas, les deux dates correspondent à l’échéance qui permettra de signer l’acte de vente.

En synthèse, l’avant-contrat est une étape du processus de transaction immobilière. Elle est cruciale, car elle définit les contours de la vente, qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente.

Les éléments communs aux avant-contrats :

Nous vous conseillons de faire rédiger l’avant-contrat de vente par un professionnel. Il peut s’agir d’un notaire ou d’un agent immobilier. Cela vous garantira d’avoir la certitude que l’ensemble des clauses suspensives figurent dans l’avant-contrat, et que sa valeur légale soit conforme.

Compromis de vente ou promesse unilatérale de vente doivent inclure les éléments suivants :

  • Désignation de l’acheteur et du vendeur
  • Désignation du bien
  • Mentions légales
  • Situation hypothécaire et locative
  • Servitudes ou absence de servitude
  • Date de fin de validité de l’avant-contrat
  • Prix du bien
  • Frais annexes (frais de notaire)
  • Plan de financement
  • Clause suspensive d’obtention du prêt
  • Autres conditions suspensives (préemption, servitudes, etc.)
  • Droit de rétractation
  • Diagnostic immobilier.

Les différences entre le compromis et la promesse de vente

 

Le compromis de vente :

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente intervient après l’offre d’achat immobilier, par exemple dans le cadre d’une vente d’appartement à prix fixe. Appelée également promesse synallagmatique de vente, celle-ci permet d’engager les deux parties d’une transaction immobilière. Après la signature, un délai de quelques mois est prévu pour réaliser les conditions prévues dans le compromis, sous peine de recours en justice.

La signature du compromis de vente permet de garantir le prix de vente pour le vendeur. Un dépôt de garantie peut être réclamé à l’acheteur dont la valeur varie entre 3 et 8% du prix du bien. Cette somme est déduite de la transaction lors de la signature de l’acte de vente.

Le compromis n’engage pas de démarche d’enregistrement fiscal, les seuls frais à engager pour l’acquéreur sont à destination du notaire pour la signature.

Sur le plan juridique, le compromis de vente vaut vente. Si l’une des deux parties revient sur son engagement, la vente peut être exécutée par voie de justice par l’autre partie, qui peut demander des dommages et intérêts.

Les clauses suspensives pourront permettre l’annulation du compromis de vente sans pénalité. Pour cela, il faut que les clauses suspensives ne soient pas réalisées. Un délai de rétractation légal de 10 jours permet également d’annuler le compromis de vente.

La promesse de vente :

L’engagement de vente est un des deux avant-contrats qui permettent de sceller un accord entre un propriétaire et un acheteur. On l’appelle aussi promesse unilatérale de vente pour se différencier du compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente (termes techniques).

Elle va précéder la signature de l’acte authentique de vente signé chez le notaire. Néanmoins, l’avant-contrat n’est pas obligatoire pour assurer une transaction immobilière. Mais cela reste un usage courant car elle offre davantage de sécurité pour assurer la vente d’un bien immobilier. Par exemple, l’engagement de vente (comme le compromis de vente) va fixer un délai permettant à l’acquéreur et au vendeur de lever des conditions suspensives préalables à la vente comme l’obtention de prêt immobilier, l’absence de servitude ou la purge de préemption.

Une fois signée, la promesse de vente offrira à l’acquéreur une option d’achat exclusive. Le vendeur n’aura pas le droit de proposer son bien à un autre acquéreur une fois la promesse signée. La vente sera réservée exclusivement à l’acheteur.

Une indemnité d’immobilisation, pouvant aller jusqu’à 10% du prix de vente, permet de donner des garanties au propriétaire qui bloque son bien durant la transaction. Si l’acheteur se retire de la vente, l’indemnité sera empochée par le propriétaire en guise de dédommagement.

Les clauses suspensives et le délai de rétractation s’appliquent également pour la promesse d’achat.

A la différence du compromis de vente, le contrat unilatérale de vente doit être enregistrée auprès du trésor public pour une valeur de 125 euros.

 

Les avantages de la promesse et du compromis pour déterminer leur différence

Les avantages du compromis de vente :

Le compromis de vente est la meilleure option pour le vendeur, car elle va davantage le protéger. Pour l’acheteur, la promesse ne représente aucun avantage mis à part le fait de remettre le bien en vente de manière anticipée si l’acheteur se désiste.

Le compromis est le contrat qui se rapproche le plus de l’acte de vente. Il ne peut être annulé que dans le cas de la rétractation légale ou en cas de non réalisation d’une clause suspensive.

Les avantage de la promesse de vente :

La promesse unilatérale de vente reste utilisée dans certains cas. Elle permet à l’acquéreur d’avoir une souplesse lors de la transaction. L’indemnité d’immobilisation permet au vendeur d’avoir une garantie en cas de désistement de l’acheteur. Le montant de l’indemnité d’immobilisation oscille entre 5 et 10%.

Vos questions / Nos réponses

Il y a t-il une différence entre le délai de rétractation d’une promesse et ‘un compromis ?

 

Le délai de rétractation est le même qu’il s’agisse du compromis de vente ou de la promesse de vente. Pas de différence entre promesses et compromis de vente. Le délai est de 10 jours. L’acheteur pourra revenir sur ses engagements sans pénalité. L’indemnité d’immobilisation sera reversée à l’acheteur en cas de rétractation.

La rétractation ne concerne que l’acheteur et non le vendeur.

Avec qui signer la promesse de vente ou un compromis de vente ?

Tout comme le compromis de vente, la promesse de vente peut être rédigée et signée sous seing privé, c’est-à-dire sans intermédiaire. Elle doit aussi être envoyée au service des impôts pour être enregistrée. L’acquéreur devra payer 125 euros pour assurer cet enregistrement.

 

Cher lecteur, il ne faut pas croire que tous les biens immobiliers sont négociables, en effet, certains propriétaire lors de leur vente, affiche un prix juste et donc non négociable.

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence à commission fixe, Oprixfixe

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