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Droit de préemption

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 Qu’est ce que le droit de préemption ? 

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DROIT DE PRÉEMPTION

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Définition du droit de préemption

Un droit de préemption est un droit légal ou contractuel accordé à des personnes privées ou publiques d’acquérir un bien par priorité à toute autre personne et ce lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

Ainsi le droit de préemption est la faculté donnée à certaines personnes d’acheter votre bien immobilier à la place d’un tiers acquéreur. Ces personnes peuvent être morales (les collectivités) ou physiques (le locataire ou le conjoint). Toutefois leur droit ne s’applique ni à toutes les ventes ni à toutes les personnes. L’agence immobilière en ligne, vous présente les différentes situations impliquant un droit de préemption auxquelles vous pourriez être confrontées.

 

Quelles sont les personnes morales qui bénéficient d’un droit de préemption et quelles en sont les conditions d’exercice ?

 

On appelle « droit de préemption urbain » les cas où c’est une collectivité qui exerce son droit de priorité dans une vente. Les personnes morales concernées sont :

–    La mairie du lieu de situation de votre bien immobilier

–    Une organisation intercommunale

–    La préfecture

–    Le département ou la région concernée.

Chacune de ses personnes morales ne peut exercer son droit de préemption que dans une zone prédéfinie. Afin de savoir si votre bien se situe dans une zone dans laquelle le droit de préemption urbain a vocation à s’appliquer, l’agence immobilière en ligne vous recommande de vous adresser à votre mairie.

L’usage du droit de préemption peut advenir dans les cas suivants :

–    Urbanisation de la zone ou occupation des sols (ex : construction d’une bibliothèque municipale ou autre infrastructure du service public) ;

–    En vue de protéger une zone naturelle sensible (ex : aménagement d’un parc ou autres zones vertes) ;

–    En vue de sauvegarder une zone d’artisans ou commerçant de proximité (ex : empêcher la construction d’un centre commercial par l’achat de votre terrain).

C’est le rôle du notaire de vérifier que chaque collectivité renonce à son droit de préemption urbain. Cela afin que l’acheteur signataire du compromis de vente puisse continuer le processus de vente pour aboutir à la signature définitive. C’est après cette vérification du notaire que la vente immobilière pourra être conclue. Si la collectivité décide d’exercer son droit de préemption deux solutions s’offrent à elle. Soit elle achète au prix figurant dans l’offre d’achat. Soit, elle fait une contre-proposition à l’offre d’achat pour arriver à un accord avec le vendeur.

 Les frais d’agences sont-ils compris dans les frais de notaire ?

Les frais liés aux honoraires d’agences ne sont pas à prendre en considération dans le calcul des frais de notaire.

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Taux moyen des frais de notaire lors d'un achat dans l'ancien

%

Taux moyen des frais de notaire lors d'un achat dans le neuf

La priorité du locataire ou de l’occupant de bonne foi s’applique-t-elle toujours ?

Ce type de droit de préemption s’applique à trois types de personnes physiques :

–    Le locataire du bien ;

–    Le conjoint du propriétaire ;

–    Un partenaire pacsé du propriétaire.

Ne font pas parties de cette liste de bénéficiaires les proches parents du propriétaire, ni le locataire s’il est une personne morale (ex : une société).

Le droit de préemption pourra s’appliquer aussi bien dans le cadre d’une vente immobilière classique que dans le cadre d’une vente qui fait suite à une division ou subdivision du bien immobilier. Il peut même être exercé à l’occasion d’une vente en bloc.

La condition est que le bien immobilier en cause soit libre de toute occupation. C’est-à-dire, que le bail arrive à expiration et que le locataire ait reçu 6 mois avant une demande de congé précisant les conditions de la vente. Ce courrier aura la valeur d’offre de vente. A compter de la réception de ce dernier, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour manifester son envie de d’acheter le bien.

Si aucun titulaire du droit de préemption ne l’exerce alors le propriétaire devra apporter devant le notaire la preuve qu’il a effectué les diligences obligatoires. Il devra alors présenter les recommandés adressés aux personnes concernées. Après l’expiration du délai de 2 mois sans réponse, le propriétaire pourra procéder à la mise en vente « publique » de son bien immobilier.

Peut-on faire un recours contre une décision de préemption d’une collectivité ?

 

Oui ! En effet, comme toutes les décisions administratives qui font griefs aux administrés, un recours est ouvert. La décision de préempter de l’administration peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsque cette décision de préempter n’a pas pour objectif la réalisation d’opérations d’aménagement urbain.

Ce recours peut être engagé soit :

–  par le propriétaire vendeur,

– mais aussi par la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien et qui a été préemptée.

Devant quel juge doit s’exercer ce recours ?

Ce recours doit être présenté devant le tribunal administratif du lieu de situation du bien.

De quel délai dispose-t-on pour exercer son droit au recours ?

Le vendeur et l’acheteur d’intention a un délai de 2 mois qui court à partir de l’affichage de la décision de préempter en mairie.

Bon à savoir : Il est possible et non obligatoire de contester la décision en faisant un recours gracieux préalable devant la collectivité. Le recours gracieux n’est pas un préalable obligatoire au recours juridictionnel devant le juge compétant.

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Le saviez vous !

Le notaire dans une transaction a aussi un devoir de conseil, il serait dommage de s’en priver

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Vos questions / Nos réponses

Quelles sont les conséquences de l’annulation de la décision de préempter ?

La principale conséquence est que la collectivité soit considérée comme n’ayant jamais décidé de préempter.

Dans le cas où le transfert de propriété n’est pas encore intervenu, l’annulation de la décision de préemption empêche qu’il ait lieu.

Dans le cas où, en revanche, le transfert de propriété a déjà eu lieu, alors c’est l’annulation de la vente qui sera prononcée. Le propriétaire vendeur ou la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien peuvent obtenir demander des dommages-intérêts en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) en plus de l’annulation.

Quel est le texte de référence en matière de droit de préemption urbain ?

Ce sont les articles 213-4 et suivants du Code l’urbanisme qui sont applicables aux questions de droit de préemption.

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Y a t’il des frais en plus que le notaire est autorisé à appliquer lors d’une vente ?

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Cher lecteur, prenez le temps de travailler avec votre notaire pour minimiser les risques sur votre vente.

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence en ligne, Oprixfixe

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