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Guide location

 La négociation avec l’acquéreur

 

Si vous estimez que la valeur du bien ne reflète pas le prix demandé par l’acquéreur, négociez avec lui. Préparez en amont vos arguments. Retrouvez toutes les informations utiles à savoir pour négocier avec son acquéreur.

Comment faire pour négocier avec son acquéreur ? Quels sont les points de négociation pour négocier avec le vendeur ? Puis-je négocier les commissions avec l’acquéreur ?

 

Négocier avec l’acquéreur

La négociation immobilière est un rapport de force. Plus vous analyserez à quel point vous êtes en position de force ou de faiblesse, mieux vous la gérerez. On ne parle pas de gagner ou de perdre une bataille mais d’obtenir les meilleures prix possibles.

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Le saviez-vous ? 
Prix de vente – frais d’agence – frais de notaire = prix net vendeur.
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04% Taux de négociation moyen d’un appartement à Paris

34% Taux d’imposition d’une plus-value immobilière sans abattement

Identification des points de négociation

La visite d’un appartement ou d’une maison à vendre est un moment crucial. Elle vous permettra de vous faire un point de vue sur l’agencement et surtout l’état général de l’appartement. Repérez les petites imperfections, notamment les murs à enduire et à repeindre ; les plaintes à réparer ; un sol à refaire. Des petits éléments simples à réaliser et qui permettront de faire légèrement baisser le prix de vente frais d’agence inclus.

D’autres éléments sont facilement détectables. Mais ils nécessitent des investissements plus conséquents. Ils peuvent également permettre de faire baisser le prix net vendeur significativement ; par exemple, si le bien dispose toujours d’un système de simple vitrage, que l’électricité n’est pas aux normes, que la salle de bains ou la cuisine sont totalement à refaire.

Toutefois, réaliser cet état des lieux n’est pas forcément donné à tout le monde. Un acquéreur peut également opter pour être accompagné d’un artisan ou d’un agent immobilier mandaté. Il s’agit d’un accompagnement pour son projet d’achat d’appartement ou de maison.

Préparer des arguments pour la négociation

Afin de faire entendre au propriétaire que son bien est surévaluer, il va falloir être convainquant. De quelle manière ? Un conseil, réunissez l’ensemble des points négatifs de manière factuelle et écrivez les. Transmettez ce document au propriétaire, cela aura au moins comme impact de lui montrer votre détermination à acquérir son bien. Des éléments factuelles, oui, mais lesquelles ?  Découvrez en parcourant ce guide les points de négociation possibles pour trouver un compromis avec le vendeur.

Les diagnostics immobilier : une piste pour négocier le prix

Les résultats des éléments de diagnostics représentent également un point clé pour la négociation du bien immobilier. Parmi les diagnostics, celui permettant d’évaluer la performance énergétique du bien est primordial. En effet, il a pour but d’indiquer très clairement la capacité du logement à conserver l’énergie dépensée pour le chauffer et l’éclairer. Un mauvais diagnostic (classe E, F ou G) signifie que la propriété est énergivore et très probablement mal isolée.

Une attention sur le diagnostic permettant de valider la superficie avancée par le propriétaire (diagnostic loi Carrez) est préconisée. Le prix au m² Carrez n’étant pas négligeable, notamment dans les grandes villes (10 000 €/m² en moyenne sur Paris). S’il devait y avoir un écart entre ce qui est annoncé et le diagnostic, cela constituerait un point de négociation tangible.

Attardez-vous également sur les autres diagnostics (plomb, amiante, termites). Même si ces derniers pourraient, en cas de mauvais résultats, vous faire changer d’avis sur votre volonté d’acheter.

Le bien acquis sans conditions suspensives d’obtention de crédit ou de vente d’un appartement

Votre capacité de financement vous permet de vous affranchir d’un emprunt immobilier ? Là encore, il s’agit d’un point positif qui va rassurer le vendeur et l’agent immobilier. Le fait de ne pas avoir besoin d’un emprunt immobilier permet de simplifier le processus de vente ou bien souvent, le compromis de vente n’est pas nécessaire. Vous représentez un gage de sûreté pour le vendeur. Vous pouvez donc valoriser votre appartenance à ce profil d’acquéreur en négociant le prix.

Identifier les ventes qui se sont faites aux alentours du bien

Un bon moyen de se repérer par rapport au prix de vente affiché par le vendeur est d’avoir une connaissance du marché. Même si celle-ci est limitée, estimation permettra d’avoir une tendance qui permettra de savoir si le bien est situé dans une fourchette de prix raisonnable.

Pour cela, il vous suffit par exemple de consulter des annonces sur les sites d’annonces comme Leboncoin, SeLoger ou Explorimmo. Ainsi, identifiez les biens similaires à celui sur lequel vous souhaitez vous positionner (caractéristiques, localisation). Les sites comme “Meilleursagents” ou de notaires permettent également de connaître le prix de vente des biens immobiliers de votre secteur. 

Déceler si le vendeur souhaite vendre son appartement rapidement

Une autre clé importante est de définir si le vendeur est pressé de vendre sa propriété. Le temps sera votre allié si vous vous apercevez que le vendeur souhaite vendre rapidement. Le fait d’être pressé conditionnera le vendeur de la propriété à accepter plus facilement la négociation immobilière à condition qu’elle soit raisonnable. Parfois, l’agent immobilier vous fait part de cette information ou alors elle peut être indiquée directement dans l’annonce immobilière.

Vos questions / Nos réponses

Puis-je négocier les honoraires avec l’agence immobilière ?

Un autre point crucial facilement réalisable est de négocier les honoraires de vente que prendra l’agence immobilière. Toutefois, cela n’est pas possible s’il s’agit d’une vente de particulier à particulier. Négociez ces honoraires ! L’intérêt de l’agence immobilière est de vendre la maison ou l’appartement. Vous pouvez donc faire pression auprès de l’agent pour qu’il revoie ses honoraires à la baisse. Honoraires qui en moyenne, représentent 5% de la valeur du bien ; ce qui n’est pas négligeable.

Concernant les honoraires de votre agence immobilière en ligne, elles sont fixes. Toutes les honoraires sont consultables dans cette page => ICI

Un bien est-il négociable si le propriétaire à reçu plusieurs offres ?

Renseignez-vous auprès de l’agent immobilier, en effet, si le bien à fait l’objet de plusieurs offres alors votre capacité à négocier sera nulle. 

Dois-je demander pourquoi le bien est mis en vente ? 

Bien sûr, ne vous privez pas de cette question ! La réponse qui vous sera apportée vous permettra de vous faire une idée sur une potentielle négociation avec le vendeur. 

Un appartement parisien au 6ème étage sans ascenseur est-il plus négociable qu’un rdc donnant sur cours ? 

Attention, ce n’est pas une vérité absolue, si le dernier étage à une vue sur un monument alors il y a fort à parier que le prix ne sera pas négociable.

« Cher lecteur, il ne faut pas croire que tous les biens immobiliers sont négociables, en effet, certains propriétaire lors de leur vente, affiche un prix juste et donc non négociable. » – Aymeric Faillenot , Co-fondateur de l’agence à commission fixe, Oprixfixe

Négocier les commissions d’agence immobilière

Avec une agence immobilière classique

Les commissions  liées à l’achat d’un appartement sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Des commissions qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l’appartement demandez à l’agent immobilier de faire un effort.

Avec l’agence immobilière en ligne à commission réduite

Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière en ligne à faible commission.

L’agence en ligne à frais réduits vous propose un prix net vendeur transparent. Et ceci, quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec l’agence immobilière OprixFixe. Il n’y a pas de coût caché. Une équipe d’agents immobiliers locaux et qualifiés qui n’ont qu’un but : redonner du pouvoir d’achat aux acheteurs et aux vendeurs tout en ayant un service de proximité.

Pour finir

Le marché de l’immobilier va connaître son plus gros changement depuis plus de 40 ans. Participez, vous aussi, à une modernisation du métier d’agent immobilier en travaillant avec un agent immobilier en ligne !

 

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