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Promesse synallagmatique de vente

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L’ESSENTIEL SUR LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE

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Définition

 

La promesse synallagmatique de vente (PSV) n’est autre qu’un compromis de vente. Il s’agit d’un nom d’usage différent, utilisé moins couramment dans la vie de tous les jours. Lorsque l’on arrive à la signature de la promesse synallagmatique de vente, cela signifie qu’acheteur et vendeur se sont accordés sur le prix de vente du bien immobilier. Elle se signe en général devant le notaire (acte authentique). Mais la promesse synallagmatique de vente peut également être signée sous seing privé, entre particuliers. L’engagement te représente un engagement entre deux personnes sur un bien matériel ou immatériel à tomber d’accord sur un prix de vente et ne plus revenir dessus. Elle permet d’écrire toutes les formalité lié à la determination de ce prix avant la rédaction de l’offre authentique par le notaire. Retrouvez aussi les différences entre le compromis et la promesse.

Pour allez plus loin sur la promesse synallagmatique 

D’après l’article 1589 du code civil, la promesse synallagmatique à valeur d’engagement étant donné que dans les faits il y a un engagement réciproque à la fois de vendre et d’acheter pour les deux parties à un prix qui à été déterminé et fixé au préalables de cette signature. Un engagement donc indélébile et non modifiable sur la valeur d’un appartement ou d’une maison. 

Les éléments d’une PSV

L’engagement synallagmatique a lieu dès lors qu’acheteur et vendeur ont trouvé une entente sur la vente de la propriété.

La signature de la promesse synallagmatique de vente peut se faire de différentes manières  :

  • Sous seing privé, entre le propriétaire et l’acheteur
  • Devant un notaire représentant le propriétaire et l’acheteur
  • Chez l’agence immobilière mandatée à cet effet

Le contenu de la promesse synallagmatique est complexe. Elle contient quasiment les mêmes informations que l’acte de vente définitif. Les éléments obligatoires sont les suivants :

  • Identité acheteur et vendeur
  • Prix total du bien tel qu’il a été conclu par l’acquéreur et le vendeur
  • Modalités de paiement
  • Montant du dépôt de garantie (si celui-ci est demandé)
  • Délai de la signature
  • CGV
  • Rémunération du négociateur immobilier (ex: agence) en cas de défaillance de l’une des deux parties
  • Clauses suspensives

Les clauses suspensives représentent des éléments incontournables à la signature du contrat. Elles ont pour but d’annuler l’avant-contrat si l’une des conditions n’est pas exécutée.

Parmi ces clauses, on retrouve notamment :

  • Refus d’emprunt bancaire ;
  • Non délivrance du permis de construire ;
  • Préemption de la commune : en cas de préemption, le notaire doit purger le droit ;
  • Découverte d’une servitude cachée.

Les clauses  possibles

On peut retrouver des clauses de dédit. Elles consistent à permettre aux deux parties de pouvoir se retirer de la vente moyennant le paiement d’une indemnité, qui s’appelle plus communément  “le dépôt de garantie“.

Si la clause de dédit n’est pas mise en place, la clause pénale peut fixer le montant du dédommagement en cas de rétractation du vendeur ou de l’acquéreur, sous la forme de dommages et intérêts forfaitaires.

Le mode de rédaction dépend du choix d’accompagnement qui a été fait pour la signature du compromis.

Lorsque la promesse synallagmatique se fait sous seing privé, elle peut être formalisée sans l’aide d’une assistance juridique. Toutefois, vu l’importance de ce document, qui est repris dans le cadre de la signature de l’acte authentique, votre agence immobilière en ligne préconise le soutien d’un praticien du droit (notaire) ou d’un expert (agent immobilier).

A défaut d’une promesse de vente, la réalisation d’une convention sous seing privé pour formaliser la situation peut être faite à partir d’un contrat type.

Peut on se rétracter ?

Pour chaque contrat de vente, un délai de rétractation est obligatoire. La rétractation est valable sans exception pour une durée de 10 jours à compter de la signature. Il était auparavant de 7 jours, avant la loi Macron de 2015.

Le droit de rétractation est valable uniquement pour l’acquéreur dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente. On parle d’une rétractation unilatérale. La demande de rétractation doit être faite par courrier recommandé avec accusé réception auprès du mandataire (l’agence immobilière du vendeur ou du notaire).

Si la promesse synallagmatique de vente est rompue en dehors du délai de rétractation ou du cadre des clauses suspensives, l’une des deux parties est en droit de saisir la justice pour forcer la réalisation de la vente. A défaut de la réalisation de la vente, des indemnités sous la forme de dommages et intérêts peuvent être perçues. La procédure judiciaire engendre le blocage de la vente. Le bien immobilier ne peut être remis sur le marché par le vendeur et l’acheteur doit respecter les modalités de paiement indiquées dans le contrat synallagmatique de vente.

Vos questions / Nos réponses 

Quelle est la durée de validité d’un d’une promesse ?

 

Le délai de validité est dit lors de la signature de la promesse chez le notaire entre l’acheteur et le vendeur. Un délai maximum doit être déterminé pour ne pas contraindre les parties. De manière générale la durée de la promesse synallagmatique est de maximum de 4 mois. Il n’y a aucune règle sur le sujet. 

Le vendeur peut-il contraindre l’acheteur à signer l’acte  la date maximum de la promesse synallagmatique de vente ?

 

La réponse est non le vendeur n’est pas en mesure de contraindre l’acquéreur de signer avant la date butoir déterminé dans le contrat.

 

Cher lecteur, prenez le temps de travailler avec votre notaire sur les clauses suspensives ou votre agent immobilier avant de minimiser les risques sur le projet.

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence à commission fixe, Oprixfixe

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