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L’ESSENTIEL SUR LA SURFACE PONDÉRÉE

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Avant-propos sur la surface pondérée

Article R 353-16. La surface pondérée fait partie des nombreuses notions permettant d’évaluer la superficie d’un bien immobilier. La surface habitable, la surface privative ou encore la surface utile sont les autres notions légales ou réglementaires. Cette surface pondérée intervient lorsqu’il s’agit d’une copropriété. Elle permet de déterminer la valeur de l’appartement (ou la maison résidentielle) de manière plus juste en couplant les critères comme la situation du bien ou son ensoleillement. Le but étant de répartir les charges de copropriété au plus juste, mais pas seulement. La surface utile est défini par le Code de la construction et de l’habitation.

Qu’est ce que la surface pondérée ?

La surface pondérée est une notion qui est utilisée par les copropriétés avec un règlement qui l’impose. Elle vise à pondérer la superficie d’un logement à partir de critères qui ne sont pas métriques. Cela permet de définir les quotes-parts des charges de copropriété de manière juste. De même, la surface utile est un indicateur de base aux calculs fiscaux comme la taxe foncière.

La superficie n’est pas le seul critère pour définir la valeur d’un lot dans une copropriété. L’étage, la vue, la hauteur sous plafond sont également des critères objectifs pouvant être pris en compte. Une surface pondérée permet de préciser la valeur d’un lot à partir de plusieurs critères, réunis dans un coefficient de pondération.

Il ne faut pas la confondre avec la surface pondérée utilisée lors du dispositif de la loi “Pinel” dans le cadre de la surface retenue pour l’encadrement des loyers. La superficie retenue en Loi “Pinel” s’appelle en fait la surface utile et se calcule selon la méthode décrite sur cette page.

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Le saviez vous ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires sont en place depuis 1997 date de l’entrée en vigueur de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite “Loi Carrez”.
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Comment se calcul la surface pondérée ?

Pour évaluer la surface pondérée, un coefficient de pondération global est appliqué. La surface pondérée rassemble un ensemble de coefficients correspondant à des caractéristiques qui ne sont pas métriques (étage, vue etc.).

Il est à noter que le choix de la surface de référence est libre : elle est donc du ressort de l’assemblée de la copropriété. Il pourra donc s’agir de la surface utile, habitable ou de la surface au plancher. La copropriété doit juste garder la même notion de mesures pour tous les lots.

Concernant le choix des coefficients correcteurs, la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule que :

“Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

Les coefficients de pondération sont laissés à la libre appréciation de la copropriété en fonction de la situation. Les coefficients doivent être mentionnés dans le règlement de copropriété. Généralement, on peut rencontrer les coefficients suivants :

Chacun des coefficients sera exprimé en pourcentage. Leur combinaison donne pour chaque lot un coefficient global de pondération que l’on applique ensuite à la surface retenue.

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A quoi sert la surface pondérée ?

 

La surface pondérée sert en particulier à évaluer les quotes-parts de parties communes à affecter à chaque lot. Le but est de répartir les charges de copropriété équitablement.

Pour les biens vendus sur plan, le promoteur utilise la surface pondérée pour fixer la valeur de la vente pour la livraison, ou établir des ratios comparatifs entre les lots.

Dans le cas de commerce en location, la surface pondérée sert à évaluer précisément la valeur locative de chacun. Elle sert à coupler la superficie à des éléments comme une situation en rez-de-chaussée ou une position d’angle.

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Vous avez une question sur la surface utile ? Contactez les équipes OprixFixe au 0176502223 ou par mail à contact@oprixfixe.fr
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Calcul de loyers prise en compte dans la surface pondérée

La surface utile permet de calculer de manière certaines tous les dispositifs soumis à un encadrement des loyers et ouvrant le droit à une défiscalisation. Tel est le cas des dispositifs Pinel, Duflot et encore Scellier. Ces dispositifs permettent à un propriétaire d’obtenir une réduction d’impôt sur les loyers perçus lorsqu’il consent un loyer raisonnable (plafonné) en fonction de la surface pondérée.

Afin de calculer le loyer plafonnée, l’investisseur en loi Pinel doit prendre en considération la zone où est situé l’appartement mais également la surface pondérée. Il suffit alors au propriétaire de multiplier la surface pondérée par le loyer maximum au mètre carré de la zone géographique. Le propriétaire obtient alors le loyer plafonnée maximum qu’il devra appliquer pour bénéficier d’une défiscalisation. 

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Bon à savoir !

La surface pondérée peut être utilisée par certain propriétaire pour vendre leur bien. En effet, cette notion est plus flateuse que la surface habitable.

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Vos questions / Nos réponses sur la surface habitable

Quelle est la différence entre la surface pondérée et la surface habitable ? 

La surface habitable correspond à la surface plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Elle ne tient pas compte non plus de tous les locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, pas plus que des dépendances, combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas ou séchoirs extérieurs au logement. La surface pondérée, elle comptabilise toutes clés annexes citées. 

La surface pondérée ne doit pas être confondue avec la surface utile, qui est une méthode utilisée par les syndics de copropriété.

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence à commission fixe, Oprixfixe

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