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Plus-value immobilière

 

Plus-value immobilière

 

Vous venez de vendre votre bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain, si le prix de vente est supérieur à votre prix d’acquisition, alors vous aurez fait une plus-value. On parle également de gain réalisé lors de la vente dans le cas d’une plus-value immobilière. Cette plus-value immobilière fait l’objet d’une imposition que l’on appellera taxation sur la plus-value.

Comment se calcule la plus-value, qui la paye et dans quels cas y a-t-il une exonération ? Votre agence immobilière en ligne à prix fixe vous donne toutes les informations sur la plus-value immobilière.

 

Plus-value immobilière : Définition

 

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition suite à une opération de vente réalisée par le propriétaire. On assimile la plus-value immobilière au gain qu’aura fait le propriétaire grâce à la vente de sa propriété.

La plus-value immobilière est un impôt. Elle est à la fois taxée sous la forme d’un impôt sur le revenu, puis sous la forme de prélèvements sociaux.

La plus-value immobilière est la soustraction entre le prix de vente de la propriété et celui d’acquisition. Voyons en détail comment la calculer.

 

Calcul de la plus-value immobilière :

 

Le calcul de la plus-value immobilière imposable s’effectue en deux étapes. On procède dans un premier temps au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C’est sur la base de la plus-value imposable que l’impôt est ensuite calculé.

Ainsi, la plus value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé (Plus-value brute = prix de vente corrigé – prix d’acquisition corrigé).

 

Le prix de vente corrigé :

 

Le prix de vente corrigé est le prix de la transaction, c’est-à-dire le prix indiqué dans l’acte authentique de vente.

On majore le prix de vente des charges et indemnités que l’acquéreur devra au propriétaire. Elles seront mentionnées dans l’acte de vente.

Exemple de prix de vente corrigé : 

Par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d’éviction et que l’acquéreur s’engage à la payer, le prix de vente sera majoré du montant de l’indemnité dûe au locataire.

A l’inverse, on retire du prix de vente les frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Par exemple, le coût des diagnostics obligatoires comme le DPE, amiante, plomb, termites, ou les frais de mainlevée d’hypothèque grevant l’immeuble etc. Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures.

Que pouvons-nous dire du mobilier dans la détermination de la plus-value ?

Le prix du mobilier n’étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value immobilière imposable, vous pouvez dissocier le prix de vente des meubles de celui du logement. En vendant les meubles à part, vous diminuez donc le montant de la plus-value imposable. Mais il faut justifier de leur prix en présentant les factures ou un inventaire effectué par un commissaire-priseur par exemple, et mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente du logement.

 

Le prix d’acquisition corrigé :

 

Le prix d’acquisition est le prix d’achat effectivement payé par le propriétaire, c’est-à-dire le prix indiqué dans l’acte définitif de vente.

En cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit.

Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix du bien. Vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s’ils sont supérieurs à 7,5% du prix du bien vendu.

Le saviez vous ?

En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n’est pas possible et l’on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel.

Le coût des travaux réalisés sur le bien est également à majorer sur le prix d’achat, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures établies par des professionnels.

Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n’êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d’achat peut être majoré forfaitairement de 22,5 %.

 

L’imposition sur la plus-value :

 

La plus-value immobilière est imposée sur les revenus. Le taux est de 19% au titre de l’impôt sur les revenus. Après 5 ans de détention du bien immobilier, le propriétaire aura un abattement à hauteur de 6% jusqu’à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième année.

Exemple pour un bien vendu d’une valeur de 300 000 € avec une plus-value de 10 000 € sur un bien détenu pendant 10 ans :

Impôt sur revenu : (10 000 – 10 000 x 30%)) x 19% = 1 330 €

Suite à la déduction de l’abattement sur l’imposition sur la plus value, on parlera de plus-value nette.

 

La taxation sur la plus-value :

 

La plus-value immobilière comporte une taxe liée aux prélèvements sociaux. Son taux est de 17,2%.

Après 5 ans de détention du bien immobilier, le propriétaire aura un abattement de 1,65% jusqu’à la vingt-et-unième année, 1,6% pour la vingt-deuxième année et 9% jusqu’à l’exonération totale.

Exemple, pour un bien vendu d’une valeur de 300 000 € avec une plus-value de 10 000 € sur un bien détenu pendant 10 ans :

Taxe sur les prélèvements sociaux : (10 000 – 10 000 x 8,25%)) x 17,2% = 1 605,25 €

Suite à la déduction de l’abattement sur l’imposition sur la plus-value, on parlera de plus-value nette.

Une surtaxe sur les plus-value supérieures à 50.000 euros est également appliquée.

 

Cas d’exonération immobilière :

 

Selon les cas suivants, le propriétaire sera exonéré de toute taxe sur la plus-value immobilière. Par exemple, dès lors qu’il s’agit d’une vente de résidence principale, il n’y a aucune taxe ni impôt sur la plus-value.

Si le prix d’acquisition par exemple, après la majoration des coûts de travaux, est égal à la valeur du prix de vente, alors aucune plus-value ne sera due par le propriétaire.

Également, si le propriétaire détient son bien depuis plus de trente ans, alors il y aura une exonération totale sur la plus-value immobilière.

Lorsque le bien immobilier n’excède pas 15 000 €, il n’y a aucun impôt sur la plus-value.

 
La cession d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif à condition de :

 

  • Ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis moins de 4 ans ;
  • Ré-employer tout ou partie du prix de vente pour l’achat ou la construction d’une résidence principale dans les 2 ans.

Les titulaires de pension de vieillesse ou de certaines cartes d’invalidité (2e et 3e catégorie) sont exonérés à la double condition de :

  • Ne pas payer l’ISF l’avant-dernière année précédant celle de la cession ;
  • Disposer d’un revenu fiscal de référence limité.

Quand payer l’impôt sur la plus-value ?

 

L’impôt et la taxe sur la plus-value sont payés par toute personne physique ou morale cédant un bien immobilier.

La plus-value immobilière est payée en une seule fois par le vendeur, le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est d’ailleurs ce dernier qui récolte l’impôt pour le compte du Trésor Public.

La déclaration est rédigée par le notaire et signée par le vendeur lors de la vente. Résultat, le propriétaire reçoit des mains du notaire un chèque ou un virement du montant de la cession minoré de la taxation sur la plus-value. Par la suite, le notaire verse la somme prélevée au service des impôts à l’occasion des formalités d’enregistrement de l’acte.

 

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