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Lettre d’intention d’achat (LIA)

 

 

Lettre d’intention d’achat (LIA)

 

Vous cherchez un appartement depuis des mois, vous venez d’avoir un coup de cœur sur l’appartement tant convoité, vous vous apprêtez à faire une lettre d’intention d’achat au propriétaire du bien qui vous plaît… On vous en parle !

Une définition pour se repérer…

La lettre d’intention d’achat (LIA), aussi appelée « lettre de confort d’achat », est un contrat préalable dans le cadre d’une transaction immobilière. Cette lettre est un document à portée juridique puisqu’il est fréquemment utilisé à la suite d’une négociation entre un acquéreur et un vendeur sur son intention d’achat. La lettre d’intention d’achat représente la promesse d’achat signée par les deux cosignataires (acheteur et vendeur). La lettre d’intention d’achat n’est pas à confondre avec le compromis de vente ou encore l’acte de vente. Une lettre d’intention d’achat est non obligatoire, mais elle est un outil précieux puisqu’elle est inscrite au Code civil depuis 2006 pour formaliser un cadre dans le cas d’une transaction immobilière.

 

* Le saviez vous ?

La lettre d’intention est également utilisée dans le cadre professionnel. Cette dernière permet de réaliser une levée de fonds ou encore de cesser une activité commerciale comme l’arrêt d’une activité immobilière.

* Vos interrogations 

A quoi sert la lettre d’intention d’achat (LIA) ? Pour qui est-elle engageante ? Qui peut rompre une lettre d’intention ? Comment rédiger la lettre d’intention ? A toutes ces questions, l’équipe de l’agence immobilière en ligne vous répond pour mieux maîtriser votre transaction immobilière.

 

Qu’est-ce que la lettre d’intention d’achat (LIA) ?

La lettre d’intention d’achat est un engagement réalisé sous forme écrite entre un acheteur et vendeur dans le cadre d’une transaction immobilière. Elle est le tout premier engagement avant la signature du compromis de vente chez le notaire. La lettre d’achat est réalisée par l’acquéreur, et le vendeur la signe si les conditions pour l’achat de son appartement ou de sa maison sont respectées. Cet enregistrement permet à la fois à l’acheteur et au vendeur de sceller les contours de la transaction immobilière et notamment le prix net vendeur souhaité par le propriétaire du bien en question. Elle permet succinctement d’entériner les pourparlers entre les deux parties lors de la phase de négociation du bien.

 

La lettre d’intention d’achat est-elle obligatoire dans une transaction ?

La lettre d’intention,  même si elle a une portée juridique, n’est pas obligatoire. Nous recommandons cependant d’en rédiger une, afin d’obtenir une preuve écrite de l’intention indélébile d’acquérir un bien immobilier. Dans le cas où l’intention d’achat est au prix net vendeur souhaité par le propriétaire, alors la lettre d’intention d’achat scelle une réservation et le propriétaire ne pourra refuser la vente de son bien immobilier.

Conseils de l’équipe OprixFixe

Un bien vous plaît beaucoup mais vous n’êtes pas convaincu à 100% de l’acheter ? Alors ne réalisez pas d’intention d’achat écrite, mais contentez-vous de dire à l’oral votre intention d’achat.

Sous quelle forme se matérialise la lettre d’intention d’achat ?

Une lettre d’intention d’achat se matérialise par une offre écrite sur papier, envoyée soit par l’intermédiaire de l’agent immobilier par voie postale, soit directement au propriétaire de l’appartement ou de la maison.

* Pour aller plus loin…

La lettre d’intention d’achat peut-elle être envoyée par e-mail ?

En règle générale, depuis la démocratisation des services numériques, les offres d’intention d’achat sont réalisées par mail et ont une portée juridique. Il en va de même pour l’envoi d’une lettre d’intention d’achat auprès de réseaux sociaux ou encore par le biais d’un SMS ; cela est souvent considéré comme une preuve irréfutable par les juges dans le cas de différents.

 

L’importance de réaliser une lettre d’intention d’achat.

Nous recommandons de toujours laisser une trace, qu’elle soit par mail, sms ou sous forme de la LIA sur l’accord qui a pu être défini par voie orale ou au téléphone avant de signer le compromis de vente chez le notaire. En effet, cela permet d’officialiser votre intention d’achat et de vente. Elle permet surtout dans les faits de bloquer le bien pour l’acquéreur.

Qui rédige la lettre d’intention d’achat (l’acheteur ou le vendeur) ?

La lettre d’intention d’achat est un document rédigé par l’acquéreur sur son intention d’acquérir le bien immobilier d’un vendeur. Le vendeur aura la liberté, à sa réception, de la signer ou de la rejeter si elle ne correspond pas aux souhaits de ce dernier. Le vendeur a la possibilité de rédiger une contre lettre d’intention d’achat et de la soumettre à l’acquéreur.

* Astuce

La lettre d’intention d’achat lorsqu’elle est contre signée doit comporter la mention « bon pour accord » ainsi que la date de la signature.

Y a-t-il un délai de rétractation à la signature d’une lettre d’intention d’achat ?

A partir du moment où la lettre d’intention d’achat (LIA) est signée, le vendeur ne peut pas se rétracter. Ce dernier signe donc un engagement définitif durant lequel l’acquéreur peut soit aller au bout de la vente, soit renoncer à cette dernière. De ce fait, un vendeur doit toujours prendre des précautions avant de signer l’intention d’achat et doit bien vérifier que celle-ci prend une date de fin raisonnable. A partir du moment où la date est « dépassée », le vendeur peut remettre son bien en vente sans avoir à rendre de comptes à l’acquéreur. L’intention d’achat dans ces termes devient caduque sans moyen pour l’acquéreur de se retourner.

En revanche pour l’acquéreur, conformément à l’article L271-1 du Code de de la construction et de l’habitation, il dispose d’un délai de réflexion suffisant pour revenir sur son engagement. Auparavant, un délai raisonnable de 7 jours était observé, la loi Macron du 6 aout 2015 a modifié ce délai qui est désormais de 10 jours.

La date de rétractation de l’intention d’achat prend effet le lendemain de sa signature. L’intention d’achat peut à la fois être rompu de main en main ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Bon à savoir

L’acquéreur qui souhaite de désengager d’une lettre d’intention d’achat n’a aucune obligation de fournir un motif au vendeur ou à l’agent immobilier sur sa rétractation.

< Vos question, nos réponses >

Un agent immobilier peut-il rédiger pour moi une lettre d’intention d’achat ?

Effectivement, c’est une pratique courante. En revanche, sachez que c’est obligatoirement vous,  propriétaire, qui devrez la signer. Le propriétaire ne peut pas demander procuration à l’agent immobilier pour la signer à sa place.

Le vendeur me demande de verser de l’argent lors de l’acceptation de l’intention d’achat, que dois-je faire ?

Il est formellement interdit aux vendeurs de demander de l’argent lors de la signature de la lettre d’intention d’achat. Dans le cadre de la protection de l’acheteur, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 1er juin 2001, article 72, interdit le versement d’argent dans un acte sous seing privé. C’est-à-dire non réalisé auprès d’un officier public (notaire). La loi a pour réel objectif de limiter les pratiques d’enchères sur une transaction immobilière et de ce fait, de limiter la spéculation sur un bien immobilier.

Faut-il mettre des conditions suspensives dans une intention d’achat ?

Bien sûr ! Pourquoi s’en priver ? Il existe un certain nombre de conditions qui peuvent être inscrites dans la lettre d’intention d’achat (LIA). Voici une liste non exhaustive de conditions qui peuvent être écrites dans une promesse d’engagement :

Condition suspensive d’obtention de prêt immobilier

Cette condition va clairement protéger l’acheteur dans le cas où les organismes financiers ne souhaitent pas financer le projet de ce dernier. Il pourra dans ce cas renoncer à la vente avec un simple refus d’obtention de prêt, délivré par un courtier encore un organisme bancaire.

Condition suspensive de vente de bien avant achat

Généralement, quand l’on souhaite acheter, on souhaite vendre. L’acquéreur prévoit d’injecter une partie de la revente de son bien dans son nouveau projet mais dans le cas où il n’arrive pas à vendre, alors il pourrait renoncer à sa vente afin de ne pas se mettre en danger financier.

Condition de non malfaçon dans le bien

Cette condition, aussi naïve qu’elle puisse paraître, permet de faire face aux vices cachés ou aux différents problèmes qu’il pourrait y avoir entre l’intention d’achat et l’acte de vente.

Condition de confidentialité

L’acquéreur qui ne souhaite pas que cette transaction immobilière soit mise en lumière après de tiers pourra demander que son intention d’achat soit dite : « discrète », c’est-à-dire que le vendeur ne fera pas d’écho sur le projet d’achat afin de ne pas porter préjudice à l’acquéreur.

Condition de non obtention d’un permis de construire

Lors de l’achat d’un terrain immobilier, le vendeur vous promet que vous allez pouvoir y construire une maison, un immeuble. Il s’avère qu’après avoir réalisé toutes les démarches administratives, vous vous rendez compte que le terrain est inconstructible. La condition suspensive de non obtention de permis de construire sera votre alliée pour annuler la vente.

Quels sont les avantages de réaliser une lettre d’intention d’achat ?

La lettre d’intention d’achat permet de créer un cadre dans la négociation entre un acquéreur et un vendeur, elle permet plus particulièrement que le vendeur et l’acquéreur ne soient pas lésés.

Un modèle facile d’intention d’achat

Suite aux négociations réalisées avec un vendeur, vous souhaitez lui proposer de confirmer votre intention d’achat afin de marquer votre volonté de poursuivre la transaction immobilière. La lettre d’intention d’achat, pour qu’elle soit considérée, doit au moins contenir l’adresse du bien, le prix de vente mais également la volonté d’engagement.

Retrouvez notre modèle de lettre d’intention d’achat

 

[Prénom NOM] [Prénom NOM du vendeur]

[Adresse] [Adresse]

[Numéro de téléphone]

Objet : Lettre d’intention d’achat de l’appartement ou maison située au…

[Madame/ Monsieur],

Comme convenu, je fais suite à notre visite du [date] concernant [type de bien] dont la désignation exacte reste à déterminer.

Aux termes de la présente lettre, je vous informe de mon accord quant au principe de conclusion de la vente et m’engage à poursuivre les négociations aux conditions de prix (prix en lettres et en chiffres). L’acquisition du bien se fera en fonction des conditions suspensives ci-après :

  • (Lister les conditions suspensives souhaitées)

Je me tiens à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Cette intention d’achat est valable jusqu’au (indiquer la date d’expiration de votre offre – 8 jours en règle générale). Passé ce délai, cette offre sera considérée comme caduque.

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, [Madame/Monsieur], l’expression de mes sincères salutations.

[Signature acquéreur] [Signature vendeur]

Pour finir !

L’intention d’achat comme vu dans ce guide est engageante. Cet engagement est avant tout pour le vendeur. En effet, comme vu plus haut, ce dernier ne peut pas se rétracter s’il a notifié son intention de vente à un acquéreur. Avant de vous engager, soyez prêts ! Cependant, il est important de ne pas confondre l’intention d’achat et le compromis de vente.

 

 

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