Calculer la capacité d'emprunt ?

Il est normal, lorsque l’on souhaite faire un achat immobilier de connaitre sa capacité d’emprunt. Mais comment ma banque calcule ma capacité d’emprunt ?

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

 

La capacité d’emprunt est un moyen de vérifier vos possibilités à emprunter une de l’argent et pouvoir la rembourser ensuite. C’est avec ce chiffre que vous pourrez contracter un crédit auprès d’une banque. La capacité d’emprunt n’est pas le seul critère à être pris en compte, mais, il va permettre de se faire une idée globale de la somme à emprunter ainsi que des taux envisageables. Pour connaître vos mensualités et la durée d’un prêt, il faudra surtout vous baser sur le reste à vivre.

 

Différents Critères influençant sur l’emprunt bancaire

Introduction

Le profil emprunteur est déterminant pour contracter un prêt bancaire. La banque va évaluer le risque qu’elle prend au moment où elle vous suit sur un projet d’achat. Il n’est pas sorcier de dire que moins votre profil est risqué et plus vous avez de chance d’obtenir des conditions favorables sur la somme empruntée. Parmi les critères retenus, on peut citer : votre situation familiale, le montant souhaité, les revenues salariales perçus ou encore les rentes (par exemple du cas d’un placement immobilier). Parmi ces critères certains sont plus importants que d’autre voir indispensable pour obtenir un prêt.

 

Les différents critères pour déterminer sa capacité d’emprunt

 

Situation familiale

La capacité d’endettement est différente si vous vivez seul, en couple, pacsé, marié ou sous le régime de la communauté des biens. La banque prend également en considération le nombre de membre dans le foyer. Enfants à charges ou parents à charges auront une influence sur le crédit accordé.

Exemple

Un couple sans enfants à charge vivant à Clichy La Garenne aux revenues de 52 000 € aura plus de facilités à obtenir un crédit qu’une famille avec 2 enfants disposants des mêmes ressources financières. La banque appliquera un coefficient attribuable à chaque membre de la famille. Il est facile de retrouver le coefficient que la borde appliquera, cette information est communiquée sur la fiche d’imposition de chaque contribuable.

Situation professionnelle

 

Emplois dit « précaire » dans le milieu bancaire (auto-entrepreneur, stagiaire, CDD, contrat de portage, statut intermittent du spectacle) auront un impact sur l’emprunt et la durée que l’on vous accordera. Les emplois dit « stables » statut fonctionnaire ou encore CDI dans un grand Groupe est bien plus plébiscité pour une banque. En effet, la probabilité de perte d’emploi est moins importante. Ces statuts permettent d’obtenir plus aisément un taux d’intérêt favorable. Sans oublier les avantages lors de la contractualisation d’un contrat d’assurance ou encore lors de la domiciliation de compte avec des ristournes sur les produits d’épargnes ou encore les moyens de paiements. A l’opposé les situations professionnelles considérées comme plus « précaires », la banque va être beaucoup plus regardante et frileuse à octroyer votre prêt immobilier si vous n’emprunter pas avec un Co-emprunteur qui lui, à un emploi stable. Il est à noter que les statuts dit « précaires » avec des diplômes recherchés sur le marché de l’emploi pourront être rapatriés dans la catégorie des emplois stables (bien souvent avant l’âge de 40 ans). Ce fait est nouveau et vient principalement du fait que les jeunes cadres ou encore les agents de maitrise choisissent aujourd’hui plus volontiers des missions courtes (statut indépendant ou consultant indépendant) au contrat à durée indéterminé. Entrepreneur / Chef d’entreprise quant à vous la banque analysera hardiment la santé financière de l’entreprise avant même vos revenus. Cette dernière, doit être en capacité de mesurer / vérifier la stabilité de votre compagnie. La banque à minima vous imposera de lui fournir au moins deux bilans d’activité complets. Un doute et cette dernière vous conseillera de lui fournir un audit financier de votre entreprise réaliser par un cabinet financier externe autre que votre comptable de valeur.

Maximiser votre capacité en regroupant vos crédits

Avez-vous contracté un prêt pour l’acquisition d’un véhicule, mais aussi fait un crédit pour l’école de commerce de votre fils, plus un crédit de longue date pour l’acquisition d’une nouvelle cuisine ? Si oui, essayez à minima de les regrouper pour que la banque ait un vision plus clair de votre taux d’endettement. Une autre possibilité existe lors de la réalisation d’un crédit immobilier. Demandez-lui d’inclure à la fois dans votre crédit immobilier : le prix net vendeur du bien + frais de notaire + intégralité des crédits en cours. Cette solution méconnue est un véritable avantage que ce soit pour la banque, mais aussi pour l’emprunteur. Avec cette solution vous lisserez l’intégralité de vos crédits sur celui de votre emprunt bancaire et aurez une meilleure visibilité de vos charges d’emprunt mensuel et la banque pourra plus facilement déterminer votre pouvoir d’emprunt bancaire.

Une capacité d’emprunt défini par la gestion de vos comptes

La capacité d’emprunt et plus particulièrement le taux d’emprunt n’est pas sans une analyse complète de vos comptes courants. Cette analyse permet à votre banquier d’analyser votre capacité à gérer un budget sur du long terme. C’est d’ailleurs de la même manière que la banque déterminera vos habitudes de vie (consommation, extra, dépense). La banque a besoin de connaitre votre niveau de vie au quotidien afin de déterminer votre niveau de risque. Un découvert mensuel se prolongeant sur plusieurs mois, c’est un signal très négatif qui pour certaines banques sera rédhibitoire même avec des revenus conséquents pour l’obtention d’un prêt immobilier. Selon une étude de « la tribune » publiée en juillet 2018 :  ¼ des français dépasse leur découvert autorisé chaque mois. Vous êtes dans ce cas de figure, remettez vos comptes au vert durant quelques mois avant de vouloir réaliser un montage de crédit immobilier. Lorsque d’une demande de prêt pour l’achat d’un appartement par exemple, les banques étudient vos relevés bancaires généralement sur les trois derniers mois uniquement.

 

REVENUS pour calculer ma capacité d’emprunt

 

Les revenus liés à une activité de salarié stable sont bien plus pris en considération dans le calcul de votre capacité d’emprunt que les autres types de revenus et ce quel qu’en soit leur montant. Les fiches de payes sont indispensables pour prouver vos revenus. * Ne passez pas à coté : n’oubliez pas de fournir également les relevés des différentes primes perçues. Attention aux primes, certaines ne peuvent pas être prises en comptes dans le calcul, c’est d’ailleurs le cas des :

Primes hors vacances et treizième mois : participation, intéressement, primes exceptionnelle, prime de mobilité ou encore prime de mutation.

D’autres revenus non liés à une activité professionnelle en fonction de la banque seront également indexés dans le calcul. C’est le cas des pensions (pension d’invalidité non permanente, pension alimentaire, pension de retraite), les revenus fonciers (location ; achat/vente foncier), les placements ou produits financiers (actions, obligations, SCPI…). Petite subtilité pour les revenus locatifs qui ne seront pris en compte qu’à hauteur de 70 % des montants perçus. En effet la banque prend en considération les risques d’impayés, de congés ou encore les différents imprévus inhérents à de la mise en location.

Exemple :

Pour un couple sans enfant gagnant 3000 € net / mois après impôts, s’il souhaite contracter un crédit immobilier pour l’achat d’une nouvelle résidence principale avec les rentes liées à de l’investissement locatif, sans oublier, ils ont aussi une voiture à crédit avec pour mensualité 250 € / mois :

Type de résidenceMontant des revenusMontant des dépensesMontant pris en compte pour l’obtention d’un prêt
Résidence principale / mois0 €1500 € (loyer + charges)3 000 €
Location d’un studio en LMNP3000 €(Dépense liée principalement à l’impôt)3000 € × 70 %
=
2100 €

La capacité financière d’un ménage ayant des revenus qui proviennent uniquement de produit d’investissement seront plus faibles si l’on compare à des revenues d’activités salariales de même valeur.   Par contre dans le cadre de notre exemple si ce couple à la fois des revenues salariats mais aussi des revenus locatifs alors on obtient la formule de prise en considération suivante :

= Revenues net imposable + Revenue locatif x 70% – Charges fixes du ménage = Taux d’endettement théorique possible

= 3000 € + (3000 € x 70%) – 250 € = 4 850€

Comprendre le taux d’endettement

 

Le taux d’endettement permet à la banque de s’assurer que l’emprunteur n’accumule pas trop de dettes au regard de ses moyens et est donc en mesure de rembourser le prêt demandé. La banque appliquera en moyenne un taux de de 33 % d’endettement en fonction de votre situation patrimoniale et maritale. Ce taux a été fixé conjointement par les différents états afin de protéger les familles du surendettement bancaire. Le taux d’endettement est tout simplement la différence entre vos charges fixes (voir variables) et les différents revenus perçus par le foyer. Le taux d’endettement peut largement varier en fonction de la valeur de votre patrimoine ou encore vos revenus. De même, d’une banque à l’autre en fonction de la méthode de calcul du taux, vous pouvez avoir une différence de taux d’endettement allant jusqu’à 10 %. Il ne faut pas hésiter à se renseigner auprès de son conseiller bancaire pour obtenir la méthode de calcul du taux d’endettement. Pour analyser votre endettement facilement, la banque se base sur les prélèvements figurant sur vos relevés bancaires et interroge parallèlement le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. Un croisement de donné données bancaires de ses clients actuels avec votre situation, lui permet de déterminer vos capacités de rebroussement mensuel.

Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, le « saut de charge » sera pris en considération. On parle du montant de votre prêt ou loyer actuel par rapport à celui que vous demandez pour votre nouvel emprunt bancaire. Dans le cas ou actuellement, votre crédit (ou loyer) est de 1500€, et que vos futures mensualités sont de 1650€, la banque se rendra compte votre capacité de remboursement et pourra vous prêter au-dessus de la barre fatidique des 33%.

L’analyse plus approfondi pour le calcul du taux d’emprunt

 

Une des données les plus important pour votre banquier est de vérifier votre reste à vivre. La capacité d’emprunt est conditionnée par le reste à vivre plus que par le taux d’endettement. Ce montant qui reste disponible pour une famille à pouvoir régler les frais de :

  • alimentaire ;
  • soins médicaux ;
  • habillement ;
  • épargne ;
  • transport ;
  • éducation des enfants ;
  • loisirs.

Le taux d’endettement afin d’obtenir votre capacité d’emprunt peut être résumé de cette manière : le calcul prend en compte vos revenus fixes suivants : salaires nets ; primes contractuelles : par exemple un 13ème mois ; pensions alimentaires, pensions de retraites et d’invalidité ; revenus professionnels non-salariés. Moins, l’ensemble de vos charges.

Votre achat épingler par la banque

La banque aura long à dire lorsque vous lui présenterez un dossier pour un bien immobilier.  Vous avez flashé sur une annonce immobilière ? Vous voulez rapidement vous positionner ? est-ce que ce bien est une bonne opportunité pour vous et donc pour vos relations avec la banque ? La banque à un droit de regard sur votre acquisition. Achetez un bien hors marché, pourquoi pas mais il va falloir le justifier auprès de la banque. La banque ne peut pas accepter de vous voir payer un bien 40 % au-dessus de sa valeur réelle par rapport à sa surface loi Carrez. En effet, cela augmente considérablement le risque de la banque lors du prêt et donc elle appliquera un malus dans le calcul de du taux d’emprunt brut.

Autre cas, vous souhaitez vous positionner sur un bien vu dans une agence immobilière à Paris 13ème, ce bien demande une enveloppe travaux de plus de 30 000 € pour le remettre aux normes suivant le diagnostic de performance énergétique, il faut en faire part à la banque mais aussi lui démontrer que cette enveloppe travaux de 30 000 € supplémentaire permettra de réaliser un belle plus-value immobilière. Ne perdez jamais de vue e la banque à un fort intérêt à ce que le bien prenne rapidement de la valeur. Dans le cas d’impayés, il lui sera plus facile de revendre le bien, pour se rembourser. Ce paramètre ne sera pas mis de côté lors de votre demande de taux d’emprunt envigeagable.

 

Combien est-ce possible d’emprunter à ma banque ?

Pour savoir combien vous pouvez emprunter pour un prêt immobilier, il est nécessaire de pouvoir répondre aux questions ci-dessous :

  • A combien s’élève votre apport personnel ?
  • Prévoyez-vous d’acheter un bien ancien ou neuf ?
  • Avez-vous droit à un prêt aidé type PTZ ?
  • Souhaitez-vous acheter pour faire un investissement locatif ?
  • A quel taux pouvez-vous emprunter ?
  • Il y a-t-il des travaux à inclure dans le crédit ?
  • Avez-vous déjà contracté un prêt immobilier ?

L’ensemble de ces interrogations, peuvent être entrer dans un estimateur en ligne afin de vous donner une première idée de votre capacité d’emprunt.

L’apport comme élément déterminant du taux d’emprunt bancaire ?

Il est bien connu, les banques accordent plus volontiers des crédits aux emprunteurs ayants à disposition un apport personnel important. Il est normal, la banque plus l’apport est important et plus le risque à prêter est faible.

Exemple d’apport dans un montage de crédit :

Vous envisagez d’acquérir un appartement d’une valeur de 500 000 € situé dans le 13ème arrondissement de Paris dans le quartier de la Butte aux Cailles, avec un apport de 100 000 €, est-ce un apport financier suffisant ?

En France, il n’y a pas réellement de règle sur l’apport. Aucun minima est obligatoire pour pouvoir emprunter. Cependant, le montant de votre apport est révélateur de votre capacité d’épargner mais aussi de votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Attention, les banques prennent également en considération l’âge du demandeur. Il est normal à 25 ans de ne pas avoir le même apport qu’a 50 ans. Pour finir, les banques à minima lors d’une demande d’emprunt, demanderont d’apporter en apport :

  • Les frais généraux liée à la demande de financement (correspondant à environ 3 % du montant du bien : frais de garantie, frais de dossier, frais d’analyse bancaire) ;
  • Les frais de notaire (environ 7 à 8 % sur le marché immobilier de l’ancien et environ 3 % sur le marché du neuf) ;
  • Honoraire d’agence immobilière ou émolument du notaire ;
  • Dans une moindre mesure, l’apport pour la réalisation des travaux de rénovation.

C’est de cette manière que généralement une banque demande à ses clients de mettre à sa disposition au moins 10 % d’apports afin de calculer un meilleur taux d’emprunt.

La capacité d’emprunt ou capacité de remboursement

 

La capacité de remboursement dépend de la durée du prêt ainsi que du montant de prêt que vous souhaitez et pouvez rembourser chaque mois. Pour déterminer le montant du prêt immobilier que la banque acceptera de débloquer en votre faveur, celle-ci devra évaluer si vous serez en mesure d’en payer les mensualités tout au long de la durée de l’emprunt. En effet, plus la durée d’emprunt est longue, plus le risque de défaut de paiement augmente. Pour contrebalancer ce risque, les banques augmentent les taux d’intérêt pour les crédits plus longs.
Avec l’ensemble des critères évoqués précédemment, il faudra également prendre en compte les aides éventuelles comme les prêts à taux zéro, le prêt action logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné… L’établissement bancaire pourra proposer, en fonction de votre éligibilité à ces différentes aides, un montage bancaire avantageux. Vous pouvez aussi vous faire aider par votre agent immobilier en ligne lors d’une visite.

 

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