Litiges : mandats immobiliers

Un manquement à l'obligation de moyens

L'obligation principale de l'agent immobilier dans un mandat immobilier de vente est une obligation de moyens. C'est une obligation de moyens de vendre le bien immobilier. Une obligation de moyen s'oppose à une obligation de résultat. Ainsi il n'est pas requis de l'agent immobilier d'aboutir obligatoirement à la vente.

Toutefois, il doit mettre en œuvre tous les moyens à sa disposition pour y arriver. C'est donc sur ce point que se concentrent les litiges en lien avec les mandats immobiliers. Le propriétaire peut se rendre compte que l'agent ne respecte pas cette obligation. Par exemple si celui-ci ne met pas d'annonces immobilières en ligne pour proposer à la vente le bien. Ou bien s'il tarde à mettre l'annonce immobilière en ligne. Ou encore si les visites ne sont pas pratiquées.

En France, plus de 60% des transactions sont réalisées par une agence immobilière qui perçoit, en moyenne, 3 à 8% du prix vendu. Si le recours à un agent immobilier peut être un soulagement pour les propriétaires, un mandat de vente inadapté peut devenir une véritable contrainte.

Manquement à l'obligation de conseil

L'agent immobilier a l'obligation d'informer son client de toutes les caractéristiques de l'opération immobilière (Cour de cassation – Troisième chambre civile – 29 juin 2017 – n° 16-18.087).

Il doit en outre informer son client de certains vices du bien s'il en a connaissance. Toutefois, la jurisprudence à relativiser la responsabilité de l'agent immobilier. En effet, les juges compétents rappellent que l'agent immobilier n'est ni un notaire, ni un professionnel de la fiscalité ou de la construction. Ainsi en cas de manquement à l'obligation de conseil, l'agent ne sera responsable que des actes dont on pouvait raisonnablement s'attendre à ce qu'il les connaisse.

Attention au contenu du mandat

Avant d'entamer des démarches pour trouver un acquéreur ou un bien immobilier, l'agent immobilier a l'obligation de faire signer un mandat immobilier (signature papier ou électronique). Sans contrat, l'agent immobilier ne peut faire aucune démarche, et ne peut exiger le versement d'aucune commission. Son non-établissement ouvre la possibilité pour le client d'exercer un recours soit pour demander une indemnisation, soit la nullité du mandat.

Le mandat s'applique pour la vente mais aussi pour les contrats de chasse et de mise en location. Le mandat signé peut être simple ou exclusif. Il est simple lorsque le client a la possibilité de confier la mise en vente ou la rechercher d'un bien à acheter à plusieurs professionnels, et exclusif lorsqu'il s'engage à ne faire appel qu'à l'agence pour vendre. Il doit obligatoirement contenir les identités du client, l'agent, les conditions de maniement des sommes d'argent, comment il va devoir rendre des comptes, quelle est sa rémunération, la diffusion des annonces immobilières. Un mandat de vente doit fixer une durée de validité : il ne peut pas être perpétuel.

En l'absence de l'une de ces mentions obligatoires, le mandat est nul, c'est-à-dire que le client peut demander, si nécessaire devant le juge, le remboursement de l'ensemble des frais versés, et tous les actes qui auront été accomplis en son nom seront eux-mêmes nuls.

En cas de nullité d'un mandat de vente, vous devrez vous adresser à un avocat pour agir contre l'agent immobilier, notamment pour déceler les mentions manquantes ou incorrectes, puis pour agir devant le tribunal compétent pour faire reconnaître son absence de validité.

Sachez que si le montant de l'indemnisation est supérieur à 10 000 euros, l'assistance d'un avocat est obligatoire, car le dossier passe devant le Tribunal de Grande Instance.

L'excès de pouvoir de l'agent immobilier

Il arrive que l'agent immobilier excède les pouvoirs qui lui sont confiés dans le cadre d'un mandat exclusif de vente. Un litige peut éclater dans le cas où malgré la résiliation du mandat par le propriétaire l'agent propose toujours à la vente du bien immobilier. Or si un acheteur fait une offre au prix de l'annonce, le vendeur est obligé de l'accepter.

La jurisprudence a décidé si l'acheteur était de bonne foi, la vente était maintenue. Ainsi, l'excès de sa mission par l'agent immobilier n'avait pas d'influence sur la vente immobilière. Mais le mandataire immobilier engage néanmoins sa responsabilité vis-à-vis du propriétaire.

Le saviez-vous : Il est fréquent que l'agent immobilier, aux termes de ses visites délivrent aux visiteurs un bon de visite. Ce formulaire n'est pas un contrat et n'engage pas le propriétaire. Il ne sert qu'à prouver que l'agent immobilier a fait visiter un logement à un potentiel acquéreur. La jurisprudence n'accorde aucune valeur contraignante à ce document.