Capacité d'emprunt

Définition 

La capacité d'emprunt représente la somme maximale que vous pouvez emprunter. Elle dépend de trois paramètres : la mensualité, le taux et la durée du crédit immobilier. Vous pouvez trouver le meilleur taux en comparant les banques ou en faisant appel à un courtier en ligne. Vous pouvez faire varier le montant de la mensualité et la durée du prêt pour optimiser votre capacité d'emprunt.

Le montant de votre prêt immobilier dépend également de votre apport (plus il sera élevé plus vous pourrez emprunter), de vos crédits en cours, de votre profession (CDI, CDD, profession libérale, indépendant, ...), de votre comportement bancaire.

Optimiser sa capacité d'emprunt ? C'est possible !

Vous disposez de 2 leviers pour optimiser votre capacité d'emprunt : la banque, et votre apport. Pour la première solution, vous pouvez vous faire aider par un courtier immobilier en ligne. Il travaille avec de nombreuses banques et connaît leurs attentes, il sera un allié solide. Il sait, par rapport aux paramètres abordés plus haut, vers quelle banque se tourner. En mettant votre dossier et votre projet en valeur, vous avez plus de chance de trouver le meilleur crédit immobilier qu'en comparant vous-même les banques.

L'apport personnel est également un paramètre très important de votre dossier de demande de prêt. Les banques demandent généralement qu'il représente 20 % du prix net vendeur du bien. Pourquoi 20 % ? Parce que les banques ne veulent généralement pas financer certains frais (les frais de garantie et de notaire par exemple). Ils représentent environ 10 % du prix du bien. Elles demandent souvent 10 % supplémentaire en gage de sécurité.

Plus votre apport sera élevé, plus votre taux sera bas, cela prouve que vous savez épargner et avoir un comportement financier préventif. Dans certains cas (si vous êtes jeune ou pour un investissement locatif), vous pouvez emprunter sans apport.

Le taux d'endettement

Votre capacité d'emprunt, et vos mensualités, sont limitées par le taux d'endettement. C'est la part des charges dans vos revenus, c'est un critère très important pour les banques. Bien souvent, ce montant ne doit pas dépasser les 33 %.

Ce n'est pas le seul indicatif qui influe sur votre capacité d'emprunt. Les banques (BNP, SG, ING) calculent aussi votre reste à vivre. C'est ce qu'il vous reste chaque mois après paiement de toutes vos charges. Si le reste à vivre reste très important malgré un taux d'endettement élevé, vous pourrez parfois quand même emprunter.

Le dernier indicatif auquel les banques sont attentives est le saut de charge. C'est la différence du reste à vivre avant et après le crédit immobilier. Si vous payez un loyer plus bas que vos mensualités et que vous n'épargnez pas, vous allez devoir changer votre mode de vie : les banques se demanderont si vous réussirez à rembourser votre crédit !

Les revenus pris en compte

Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul de ma capacité d'emprunt ? Ils ne sont pas tous pris en compte de la même manière. Certains ne sont même pas pris en compte.

Que vous soyez en CDI, CDD ou intérimaire, vos revenus professionnels ne seront pas pris en compte de la même manière. Quant au variable, il n'est pas nécessairement pris en compte par la banque. Si vous possédez déjà un appartement et que vous en tirez des revenus locatifs, ils sont pris en compte à hauteur de 70 % maximum par les banques ! Elles prévoient une marge de sécurité en cas d'impayés ou si votre logement reste vacant sur une période. La pension alimentaire et les aides sociales ne sont généralement pas prises en compte par les banques.

Vous l'aurez compris, le calcul de la capacité d'emprunt dépend de nombreux paramètres : faites appel à un courtier 100 % en ligne et gratuit. Vous pouvez aussi demander à votre agent immobilier de vous conseiller sur un courtier immobilier.